実家の土地活用方法にはなにがある？ 活用方法の具体例・注意点・空き家を放置するリスクを解説
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実家の土地を活用したいと考えていませんか？土地には幅広い活用方法があります。今回は、実家の土地活用方法を具体例や、活用の際の注意点を含めて紹介します。空き家となってしまった実家を放置するリスクについても詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
実家の土地活用方法
「相続で得た実家の土地をどうしたらいいんだろう」と悩んでしまう方は多くいます。実家の土地の活用は、建物がある場合とない場合によって異なります。
建物がある場合は、「解体」「そのまま売却」「貸出」の3つが主流です。実家を解体する場合には解体費用、貸出をする場合には事前にリフォームやリノベーションが必要となるため、費用がかかってしまうデメリットがあります。
建物がない場合は、土地そのものを活用することになります。
実家の建物を解体した場合も同様ですが、更地になることで買主や借主が土地をすぐに利用できるので、建物がある場合よりも需要が高まる可能性もあります。
実家の土地活用方法の具体例
実家の土地を活用する具体的な方法には、以下のようなものがあります。
- マンション・アパート経営
- 戸建て賃貸の経営
- 駐車場経営
- テナント経営
- トランクルーム経営
- 太陽光発電
- 売却
マンション・アパート経営
実家の土地にマンション・アパートを建て、家賃収入を得るという実家の土地活用方法です。
はじめにマンションやアパートを建てるため、その分のコストがかかってしまうデメリットがあります。
しかし、長期的に収入を得られることや経済変動の影響を受けにくいなど多くのメリットもあります。また、相続税や固定資産税などの節税となるのもポイントです。
戸建て賃貸の経営
実家の建物がある場合は、戸建て賃貸の経営をする方法があります。
戸建て賃貸の経営をする方法は、「実家をそのまま賃貸物件にする」「リフォームやリノベーションをしてから賃貸物件にする」「一度解体して建て直す」などさまざまなパターンがあることを覚えておきましょう。
戸建ての賃貸物件は、小さなお子様のいる家庭からの需要が高く、入居者がいれば安定した収入を得ることができるメリットがあります。
駐車場経営
実家の建物がない場合には、土地活用として駐車場の経営をするのもおすすめです。駐車場の経営は、はじめにかかるコストが抑えられるメリットがあります。また、駅周辺はもちろん、駅から離れた場所にある住宅地であっても需要があるため、安定した収入を手にできます。
しかし、アパートやマンションなどに比べて、駐車場の収益は高くはないため、注意が必要です。
テナント経営
テナント経営を行う場合、土地に建物を建てて貸し出す方法と、土地のみを貸す方法の2つに分かれます。テナント経営は、実はアパート経営などよりも1.5～2倍程度高い賃料を見込め、入居者トラブルもアパートやマンション経営よりも少ないというメリットがあります。
しかし、景気が大きく影響することや、建物の地震保険に加入できないなどのデメリットもあることを覚えておきましょう。
トランクルーム経営
トランクルームとは、レンタルの収納スペースのことを指し、家の収納スペースが少ない都市部などで特に需要があります。実家に建物がある場合、建物を利用してトランクルームとして利用することができます。建物がない場合には、コンテナを設置するだけなので工期が短く初期費用が抑えられるメリットがあります。
ただし、建築基準法上・都市計画法上の制限があり、事業用の建築物扱いとなるため固定資産税の減額の対象にならないので、その点は注意が必要です。
太陽光発電
実家の土地が日当たりが良い立地であれば、太陽光発電もおすすめです。太陽光発電は、長期的に安定した収入を得ることが可能で、管理の手間がかからないという利点があります。
ただし、自治体によっては太陽光パネルの設置が規制されている土地もあります。また、太陽光パネルの設置に高額な費用がかかり、設置コストを回収するのに時間がかかるため、短期での土地活用には不向きといえます。
売却
実家の土地の活用方法で、最もオーソドックスなのが、「売却」です。実家の建物がある場合はそのまま売却することも、解体後に土地のみの状態で売却することも可能です。
実家の土地を売却することで、管理の手間を省くことが可能で、現金を手に入れることができるというメリットがあります。
しかし、土地を売却したすべてが現金として残るわけではないことや、売れるまでに時間がかかる可能性があることを覚えておきましょう。
実家の土地を活用する際の注意点
実家の土地を活用する際には、押さえておくべき注意点もあります。例えば以下のようなものが挙げられます。実家の土地活用を検討している方は必ず注意点を把握しておきましょう。
- 土地の規制を確認しておく
- かけられる費用を把握しておく
- リスクについても知っておく
土地の規制を確認しておく
所有している土地であれば住居・店舗、アパートなど、どんな建物でも自由に建てることができると考えている人も少なくありません。しかし、実際は土地の規制によって、建てられるものや建てられないものなど用途区域によって制限があります。
用途地域によって建築可能な建物は異なるので、土地の活用をする前には事前に土地の規制に関してしっかりと確認しておきましょう。
かけられる費用を把握しておく
土地活用をスタートする前に、土地活用のためにかけられる費用を把握しておくことが大切です。初期費用として予算をオーバーしてお金をかけても、その後に破綻してしまってはもったいないでしょう。そのため、事前にいくらまでなら初期費用として使えるかしっかりと確認しておく必要があります。
予算が少ない場合には、初期費用を抑えた土地活用もあるので、幅広い選択肢から予算や状況にあった活用方法を検討しましょう。
リスクについても知っておく
実家の土地活用を行う際には、リスクについてしっかりと把握しておくことも重要です。
土地活用を行うからといって、必ず黒字になるとは限らず、赤字になってしまう可能性もあります。例えば、以下のようなリスクがあります。
- 空室リスク：入居者が集まらず、空室を抱えてしまう
- マーケットリスク：収支予想と、実際の収益にズレが発生する
- 金利の上昇リスク：アパートやマンションを変動金利で借りている場合金利が上昇し、月々の支払い金額が増えてしまう
- 入居者リスク：家賃の滞納・入居者のトラブル
- 自然災害によるリスク：台風や地震、大雨・大雪などの影響で建物が損傷や倒壊してしまう
どのような土地活用を行うかによって抱えるリスクは異なりますが、どの土地活用も少なからずリスクはあることを覚えておきましょう。
実家の空き家を放置するリスク
面倒くさい、費用が足りないなどの理由で、空き家を放置してしまう方も少なくありません。
しかし、空き家を放置することには、大きなリスクがあることを理解しましょう。例えば、以下のようなリスクが挙げられます。
- 犯罪に巻き込まれる可能性がある
- 「特定空き家」指定され、固定資産税が上がることも
- 資産価値が下がる
1つずつ詳しく解説していきます。
犯罪に巻き込まれる可能性がある
空き家を放置していると、空き家を利用した犯罪に巻き込まれる可能性があります。
空き家には人の気配がないため、不審者の不法滞在や放火・火災などのリスクを抱えています。ゴミのポイ捨てや不法侵入によって、周辺地域の治安を悪化させてしまうことがあるため注意が必要です。
犯罪に巻き込まれる可能性を減らすためには、空き家を定期的に管理し、見た目も綺麗な状態を保つことを心掛けましょう。
「特定空き家」指定され固定資産税が上がることも
空き家を放置していると、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
空き家を放置したことにより、倒壊など保安上危険となる恐れがある場合、特定空き家に指定されてしまう可能性があるので、注意が必要です。特定空き家に指定されてしまうと、土地の固定資産税・都市計画税が優遇がなくなり、支払うべき税金が上がるだけでなく、行政代執行により空き家が解体されるケースもあります。
資産価値が下がる
建物は、長い期間放置すると劣化が早まり、やがては空き家が老朽化して資産価値が下がってしまう可能性があります。
資産価値が落ちた空き家は、売却の際に修繕費用が必要となったり、高値で売却できなくなります。最終的には、空き家の買い手がつかず空き家を持て余し、状況が悪化してしまうケースも多いので、注意が必要です。
空き家を有効活用したいのであれば、空き家の資産価値が下がらないようにしっかりと管理を行い、空き家の資産価値が下がらないうちに売却することをおすすめします。
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実家の土地活用のリスクや注意点をしっかりと理解しておこう
相続などで実家を手にしても、持て余してしまうことも多いですよね。ただし、持て余してしまっているからといって、空き家として放置するのはNGです。
空き家を放置してしまうと犯罪に巻き込まれる、資産価値が下がるなどさまざまなリスクがあるからです。だからこそ、そんな時には、実家の土地活用を検討しましょう。
実家の建物の有無や立地などによって、さまざまな土地の活用法があるので、あなたにあった土地活用法を見つけてください。
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