空き家の売却方法! 税金や空き家売却の注意点、売却の流れを徹底解説

空き家を売却したいと考えていても「売却方法が分からない……」「税金はかかるの?」など疑問や不安があり、行動できない人も多いでしょう。そこで今回は、空き家の売却について、売却方法から売却にかかる税金や注意点、売却の流れなどを詳しく解説します。

空き家の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

空き家の売却方法

「空き家の売却方法には、大きく分けて以下のようなものが挙げられます。

  • そのままの状態で売却
  • 解体して売却
  • リフォームして売却
  • 空き家バンクで売却

 

そのままの状態で売却

空き家の売却方法の1つ目は、「中古住宅」「古家付き土地」として、そのままの状態で売却する方法です。空き家をそのままの状態で売却するのには、以下のようなメリット・デメリットがあります。また、売却を開始して売却が完了するまでの期間も建物は劣化してしまう可能性があるので、注意が必要です。

メリットデメリット
  • 手間がかからない
  • 解体費用など出費を抑えることができる
  • すぐに売却を開始できる
  • 築年数や建物の状態によっては売れにくくなる可能性がある
  • 売却価格が安くなりやすい

 

 

解体して売却

空き家を解体して更地の状態で土地のみを売却する方法も一般的です。空き家を解体して売却する場合、以下のようなメリット・デメリットがあります。更地の状態で売却する場合、住宅としてではなく駐車場などとしても利用できるので、購入者側の利用の幅も広がるのも魅力です。

メリットデメリット
  • そのままの状態で売却するより高く早く売却できる可能性が高い
  • 販売期間中に建物の管理をする必要がない
  • 解体するために手間や時間、費用がかかる
  • 建物がある場合よりも固定資産税が高額になる

 

リフォームして売却

空き家をリフォームして売却する場合、以下のようなメリット・デメリットがあります。
リフォームしての売却は、空き家の魅力をアップさせることができますが、手間や費用が通常よりもかかるうえ、購入希望者の好みに合わない可能性があることを覚えておきましょう。

メリットデメリット
  • 素早い売却につながる可能性がある
  • リフォームしたことがアピールポイントになる
  • 購入者がすぐに入居できる
  • リフォームの手間や費用がかかる
  • リフォーム内容が購入希望者の好みに合わない場合もある

 

空き家バンクで売却

空き家バンク制度とは、地方自治体が主体となって行う空き家の仲介制度で、登録料・利用料を無料で利用できます。空き家バンクは、無料で登録・利用できますが、購入希望者との直接交渉が必要であり、後々トラブルになる可能性もあるので注意が必要です。

メリットデメリット
  •  補助金や助成金を受け取ることができる可能性がある
  • 無料で物件情報を掲載できる
  • 利用料が無料
  • 購入者との直接交渉が必要
  • 売却後にトラブルが発生する可能性がある

空き家バンクについてさらに詳しく見る

 

空き家売却にかかる税金とは

空き家を売却した際に得られる所得は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。ここでは、譲渡所得税とその他の税金などの費用の相場について解説します。

 

譲渡所得税

空き家を売却すると、売却した際の得られる課税譲渡所得に対して譲渡所得税という税金が課税されます。譲渡所得税の計算は、以下の計算式で算出可能です。

  • 課税譲渡所得金額=収入金額 -( 取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額
  • 譲渡所得税額 = (譲渡所得 – 特別控除額) × 税率

譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なります。

【5年以内(短期譲渡所得)】…税率39.63%(所得税 30.63% 住民税 9%)
【5年超(長期譲渡所得)】…税率20.315%(所得税 15.315% 住民税 5%)

譲渡所得税率は不動産の所有期間に異なることを覚えておきましょう。

 

相続登記費用

相続登記とは、不動産の所有者の死亡により不動産の名義を相続人に変更する手続きのこと。空き家など不動産の売却は、基本的に不動産の名義人のみ行うことができます。そのため、空き家の相続後、名義の変更をしていない場合は、相続登記をする必要があります。

相続登記に必要な費用は、以下の通りです。

  • 登録免許税…不動産の固定資産税評価額の0.4%
  • 司法書士への手数料…50,000~150,000円程度
  • 必要書類を取得する費用…5,000~20,000円程度

相続登記は2024年4月1日より義務化され、正当な理由なく期限以内に相続登記申請をしなかった場合、10万円以下の過料が課せられるので注意しましょう。

 

仲介手数料

空き家を売却する場合、一般的に不動産会社に依頼し、売却が完了した際には成功報酬として「仲介手数料」を支払います。仲介手数料は宅建業法(宅地建物取引業法)で上限額が定められており、規定以上の金額はかからないことを覚えておきましょう。

売却価格仲介手数料の上限
400万以下18万円
400万円超3%

※不動産会社を通さずに売買するなどの場合は、仲介手数料はかかりません。

 

印紙税

印紙税とは、「課税文書」と呼ばれる文書に対して課される税金です。契約書の記載される金額に応じて納税額が異なります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円超 50万円以下400円200円
50万円超 100万円以下1千円500円
100万円超 500万円以下2千円1千円
500万円超 1千万円以下1万円5千円
1千万円超 5千万円以下2万円1万円
5千万円超 1億円以下6万円3万円

平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された契約書は、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。

 

(解体の場合)解体費用

空き家を解体してから売却する場合、解体費用が必要となります。解体費用は、地域や構造、条件によって異なりますが、相場としては100〜300万円程度です。

空き家の構造ごとの解体費用の相場を表にまとめたので、参考にしてみてください。

建物の構造1坪あたりの解体費用相場
木造建築3~5万円程度
鉄骨造5~7万円程度
RC(鉄筋コンクリート)造6~8万円程度

仮に30坪の木造建築の一軒家を解体する場合は、90~150万円程度の解体費用がかかる計算となります。

 

【税金を抑える特例】空き家の3,000万円特別控除とは

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、空き家となった被相続人のお住まいを相続した相続人がその空き家を売却した際に得た利益(譲渡所得)から3,000万円を控除することができる制度です。空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。

  • 適用期間の要件
  • 相続した家屋の要件
  • 譲渡する際の要件
  • 他の特例との適用関係

もし、兄弟など複数人で空き家を相続した場合、「空き家の3,000万円特別控除」は相続人1人あたりにつき3,000万円の控除額となることを覚えておきましょう。

 

空き家売却の際の注意点