空き家を貸し出すメリット・デメリットは?知りたい その方法や手続きについても解説!

空き家を所有している場合、貸し出しをして家賃収入を得たいと考える方もいるでしょう。そこで今回は、空き家を賃貸として貸し出す場合のメリット・デメリット、方法やについて詳しく解説します。注意点も解説しますので、空き家の活用方法に悩んでいる方はぜひ、最後までお読みください。

 

空き家を賃貸として貸し出すメリット・デメリット

空き家を賃貸として貸し出すことを検討している場合、長所と短所を把握しておくことは大切です。それぞれ状況は異なりますので、自分にとってメリットとデメリットのどちらが大きいか考えて貸し出すかを決めましょう。

 

空き家を貸し出すメリット

空き家を賃貸として貸し出すことには、以下のようなメリットがあります。

  • 家賃収入が得られる
  • 将来自分か家族が住める

空き家を賃貸として貸し出すと、家賃収入が得られます。一戸建ての入居希望者は一定数おり、しかも入居期間は長い傾向があります。よい借り手を見つけられるなら、収入源になるでしょう。月10万円で、貸し出したと仮定した場合、年間で120万円の収入が得られる計算です。もともと所有している空き家から、収入を得られるのは大きなメリットだといえるでしょう。また、空き家を売却せずに貸し出しているなら、所有者としての権利を持ったままです。将来、自分か家族が住む可能性がある場合は、所有していた方がよいでしょう。

 

空き家を貸し出すデメリット・注意点

空き家を貸し出すデメリットや押さえておきたい注意点には、以下のようなものが挙げられます。

  • 借り手が見つからない可能性もある
  • リフォーム・リノベーション費用がかかる
  • 入居者とのトラブルが起こる可能性がある
  • 経営コストがかかる

家賃収入を得る目的で空き家をキープしていたとしても、借り手が常に見つかるとは限りません。空室のまま、長期間が過ぎる可能性もあるでしょう。また、空き家が傷んでいる場合や、古民家の場合は借り手がつく前にリフォームやリノベーションが必要であることも少なくありません。

また、入居者とのトラブルが起こる可能性もあります。例えば、家が傷んだり、家賃を滞納されるなどのトラブルも起こりうるでしょう。それに加え、固定資産税や修理費用、不動産会社への仲介手数料など経営コストもかかります。しっかりと経営計画を立てなければ、利益を出せません。愛着がある家でない限り、売却した方がよいこともあります。

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空き家を貸し出す方法

空き家を貸し出す場合、まずはどのような形態で貸し出したいのかを決めましょう。例えば、戸建て賃貸として貸し出す、シェアハウスとして貸し出す、オフィスとして貸し出すなどの方法が主流です。どの方法で貸し出すのかによって、その後の計画が変わるでしょう。貸し出すときには、主に以下のような選択肢があります。

  • そのままの状態で貸し出す
  • リノベーション・リフォームをして貸し出す

本項目では、それぞれの方法の特徴について、メリット・デメリットを含めて解説します。

 

そのままの状態で貸し出す

空き家に手を入れず、そのままの状態で貸し出すのは、最も簡単な方法です。オーナー側は何も手を入れなくてよいため、費用の負担がかかりません。特に家の状態が良くすぐに人が入れる場合は、戸建て賃貸としてそのままの状態で貸し出せるでしょう。

しかし、そのままの状態で貸し出す場合は、借り手が見つからない可能性が高い点がデメリットです。特に空き家は傷みやすく、人が住む前に水回りや雨漏り、電気配線などの工事が必要な場合が多いです。クロスや床の張り替えが必要になることもあるでしょう。
たまに「大工なので、自分で手を入れたい」と、そのままの状態で借りたいという人もいますが、一般的には、より新しく状態のよい家を借りたい人が多いでしょう。

 

リノベーション・リフォームして貸し出す

リノベーション・リフォームして貸し出す方法もあります。一戸建て賃貸として貸し出すだけでなく、シェアハウス、オフィスとして貸し出す場合はリノベーションが必要です。リノベーションした家は、状態が良いため、借り手が見つかりやすいメリットがあります。また、入居者の希望を聞いて、一部をリノベーションする方法もあります。

しかし、リノベーション費用は高額です。特に劣化がひどい場合は屋根や水回り、耐震性、耐久性、断熱性などの工事が必要となり、100万円以上かかることも珍しくありません。しっかりとした運営計画がない限り、家賃収入より、支払ったリノベーション収入の費用の方が多くなる可能性があるでしょう。

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空き家を賃貸にするための手続き

空き家を賃貸にするためには、まず不動産会社への仲介や査定を依頼をするのが一般的です。不動産会社は、建物の価値・立地条件・間取り・設備とともに、固定資産税を考慮して、妥当な家賃を提案します。家賃が決定したら、入居者を募集します。

このとき「定期借家契約」と「普通借家契約」の2つの契約のうち、どちらの契約にするか決めなければなりません。「定期借家契約」は、期間が過ぎたら出ていってもらう契約をすることです。後日、自分が住む予定がある場合に、家を開け渡してもらえます。

しかし「定期借家契約」より「普通借家契約」を望む借り手が多いため「普通借家契約」が一般的です。
家賃物件を所有した場合、1ヶ月以内に管轄税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」を出す必要があります。そして、確定申告の際に、忘れず申告しなければなりません。

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空き家を放置するリスク

「空き家の貸し出しは手続きや、リノベーションが大変そう」「空き家の借り手がつかない」などの理由で、空き家を放置したくなるかもしれません。実際に国土交通省による「空き家等の現状について」によると、空き家率は年ごとに増加しています。(参照:国土交通省による「空き家等の現状について」)しかし、空き家を放置することには、さまざまなリスクが伴います。ここでは、空き家を放置する危険性について解説します。

 

倒壊する可能性がある

空き家を放置していると、劣化が進み、倒壊するリスクが高くなります。空き家を放置していると、家に風が通らず湿気の多い状況になるからです。また、シロアリをはじめとする害虫による被害を受けるリスクも高くなるでしょう。そのため、建物の老朽化が、一気にすすむのです。老朽化が進むと、台風や暴風雨の被害を受けて、建物が崩壊する可能性が高くなります。崩壊した建物が、近隣の家に被害を与えたり、人を傷つけたりするリスクもあるため大変危険です。

 

資産価値が下がる

上記で解説した通り、空き家を放置していると劣化が進むので、資産価値が下がります。長年放置した空き家を、売却することにした場合、資産価値が下がり希望価格で売れない可能性が高いでしょう。売り手がつかず、建物を解体して土地のみを売約することにもなりかねません。空き家を活用する予定がない場合や、借り手が見つからない場合でも、放置せずに管理し続ける必要があるのです。

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固定資産税がかかり続ける

空き家を所有している限りは、所有者に固定資産税がかかります。空き家を放置し、活用していない場合でも、当然、税金を支払う義務が発生するのです。一般的に土地に建物が建っている場合は、固定資産税の額が軽減されます。
しかし、放置した空き家が崩壊する恐れのある危険な状態を判断された場合は「特定空き家」と指定され、税の軽減が得られません。活用していない空き家に対して、税金を払うのは、所有者にとっても負担となるでしょう。

 

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