【民泊の始め方】やるべきことや費用相場、よくある失敗についても解説

民泊の始め方を知りたい方必見！ 民泊は、宿泊サービス需要の増加から注目されているサービスです。民泊を開業するためには、行政の許可を得るために申請手続きを行う必要がありますが、手続き以外にも民泊を始めるためにやるべきことはたくさんあります。
スムーズに民泊を始めるためにも、やるべきことをしっかりと把握しておきましょう。

 

そもそも「民泊」とは？

「民泊」には、法令上の明確な定義はありませんが、一般的には住宅(民家)を使って宿泊サービスを提供することを指します。
近年、インターネットを使った空き家の短期賃貸を行うマッチングビジネスが世界各国で展開され、急速に増加しています。日本では、外国人観光客の増加や宿泊サービス需要の増加、空き家の活用などの理由から「民泊ビジネス」は注目を集めています。

しかし、これまで日本には「民泊」に関する法規制がなく、安全・衛生面の確保やトラブル防止、さまざまな宿泊ニーズへの対応など、健全な民泊サービスの普及が課題となりました。
そのような背景から、2018（平成30）年6月15日に民泊サービスに関する法律「住宅宿泊事業法」が施行されました。

民泊を安全で適正に運営するために、しっかりと住宅宿泊事業法について理解しておきましょう。

 

民泊を始める際にやるべきこと

民泊を始める際にやるべきことは、以下の通りです。1つずつ、詳しく解説していきます。

• エリア選定・物件探し
• 必要書類の用意
• 民泊開業のための申請
• リノベーションや設備準備
• 民泊サイトへの登録・掲載

 

エリア選定・物件探し

まずは、民泊を営業するエリア選定・物件探しを行います。エリアの特性やターゲット層などをしっかりと見極めて、エリアや物件を選びましょう。

おすすめなのは、自由に民泊の開業や運営をできるエリアです。特区民泊の実施地域であれば、従来の規制が大幅に緩和される（年間営業日数の上限緩和など）などさまざまなメリットがあります。

民泊特区についてさらに詳しく見る

 

反対に自治体によっては、民泊に関して厳しい姿勢をとっているケースもあるので、注意が必要です。リゾート地で有名な長野県軽井沢町は、町内全域での「民泊禁止」の方針を宣言しています。

 

必要書類の用意

スムーズに民泊の許可申請をするために、必要書類を事前に準備しておきましょう。しかし、民泊には3つの種類があり、民泊の種類によって必要な書類は異なります。

• 旅館業民泊
• 特別民泊
• 新法民泊

また、 許可申請書と一緒に添付する必要書類は、自治体ごとに違いがあるので、注意が必要です。そのため、民泊の開業を希望される場合には、事前に自治体の窓口・保健所に相談にいくことをおすすめします。

• 住宅の居住要件
• 住宅の設備要件
• その地域・物件で民泊を開業できるのか

自治体の窓口・保健所で上記の項目と許可申請書の書き方や必要書類などの確認を行いましょう。

 

民泊開業のための申請

必要書類を揃えたら、民泊開業のための許可申請を行います。先述のように、民泊には「旅館業民泊」「特別民泊」「新法民泊」という3つの種類があり、民泊の種類によって、所管省庁や申請・届出の方法が異なります。

民泊の種類	旅館業民泊（簡易民泊）	特区民泊	新法民泊
所管省庁	厚生労働省	内閣府 （厚生労働省）	国土交通省 厚生労働省 観光庁
許認可	許可申請	認定申請	届出

 

それぞれ、異なるメリットやデメリットがあるので、それぞれの特徴とエリアなどによって、どの申請を行えばよいのか見極めましょう。

民泊の許可についてさらに詳しく見る

 

リノベーションや設備準備

民泊のゲストを集めるためには、快適な居住空間が必要不可欠です。民泊の申請を通すための住宅の居住要件や設備要件は満たした上で、より快適に過ごせる空間づくりを行いましょう。

ゲストは、民泊に綺麗で快適な空間を求める傾向にあります。そのため、リノベーションは、まず民泊のトイレ・バスルームなどの水回りを重点的に行うのがおすすめです。
また、予算との相談にはなりますが、家具やインテリアも妥協せずに選ぶことで、ゲストにとっての満足度をアップさせることもできます。

アメニティにもこだわることで、あなたの民泊にさらなる付加価値をつけることも可能です。

 

民泊サイトへの登録・掲載

一通りの準備が終わったら、民泊サイトへの登録・掲載作業を行います。民泊で利益を得るためには、民泊を利用するゲストを集めなくてはいけません。
そのためには、民泊サイトへの登録・掲載を行い、集客を促す必要があります。複数のサイトに登録することで、稼働率もアップしますが、予約のダブルブッキングには注意が必要です。

民泊サイトへの登録・掲載の際には、民泊の写真にこだわるのがおすすめです。サイトに掲載された民泊の写真の映りによって民泊の予約率に差がでるから。多少の費用がかかってしまいますが、プロのカメラマンに撮影を依頼するのもよいでしょう。

 

民泊の種類

先述しましたが、民泊は以下の3つの種類に分けることができます。

• 旅館業民泊
• 特別民泊
• 新法民泊

これらは、それぞれ異なる法律で制度が定められており、民泊を始めるためにはその形態に応じた手続きを行う必要があります。ここでは、民泊の種類とそれぞれの特徴について詳しくお話しします。

 

旅館業民泊

旅館業民泊は、旅館業法（簡易宿所営業）に基づく民泊で、年間営業日数に制限がないのが特徴です。旅館業民泊の詳細は、以下の通りです。

民泊の種類	旅館業民泊（簡易民泊）
所管省庁	厚生労働省
許認可	許可申請
住専地域での営業	不可
実施可能エリア	全国
営業日数制限	制限なし
最低床面積	3.3㎡/人
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり
玄関帳場の設置義務（構造基準）	なし
衛生措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置
消防用設備等の設置	あり
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり
近隣住民とのトラブル防止措置	不要
不在時の管理業者への委託業務	規定なし

 

旅館業民泊を始めるためには、3種類の民泊の中でもっとも申請が難しい、許可申請が必要です。旅館業民泊は、ホテル・旅館として扱われるため、住専地域での営業はできません。

 

特区民泊

特区民泊は、国家戦略特区法に基づく民泊で、国家戦略特別区域で条例を定めた地域でのみ営業することができます。特区民泊の詳細は、以下の通りです。

民泊の種類	特区民泊
所管省庁	内閣府 （厚生労働省）
許認可	認定申請
住専地域での営業	可能 （自治体によって制限している場合あり）
実施可能エリア	エリア指定あり
営業日数制限	2泊3日以上 （年間営業日数の上限なし）
最低床面積	原則25㎡以上/室
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり
玄関帳場の設置義務（構造基準）	なし
衛生措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供
消防用設備等の設置	あり
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり （6泊7日以上の滞在期間の施設の場合は不要）
近隣住民とのトラブル防止措置	必要
不在時の管理業者への委託業務	規定なし

 

特区民泊は、運営できるエリアが限られていますが、認定基準をクリアしやすいメリットがあります。年間営業日数の上限もなく、マンションでも活用できるのが特徴です。
ただし、2泊3日以上の滞在が必須で、短期宿泊を希望するゲストのニーズには応えにくいというデメリットがあります。

 

新法民泊

新法民泊は、2018年6月15日に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊で、オンライン上で届出を行うだけで民泊を始めることできます。
新法民泊の詳細は、以下の通りです。

民泊の種類	新法民泊
所管省庁	国土交通省 厚生労働省 観光庁
許認可	届出
住専地域での営業	可能 （条例により制限されている場合あり）
実施可能エリア	全国
営業日数制限	年間営業日数180日以内 （条例で期間の制限が可能）
最低床面積	3.3㎡/人
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり
玄関帳場の設置義務（構造基準）	なし
衛生措置	換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等
消防用設備等の設置	あり （家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要）
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり （家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要）
近隣住民とのトラブル防止措置	必要
不在時の管理業者への委託業務	規定あり

 

新法民泊は、開業の手続きの手間がかからないメリットがあり、住宅専用地域での運営も可能です。しかし、営業日数が年間180日以内に限定されており、不在時には管理業者への委託義務もあるデメリットもあります。

 

民泊を始める際にかかる費用

民泊を始める際に気になるのが、「民泊を開業する初期費用と運営にかかるランニングコスト」ではないでしょうか？
ここでは、民泊を始めるにあたってかかる費用を民泊開業にかかる費用と民泊運営にかかる費用に分けて紹介します。

 

民泊開業にかかる費用

民泊開業にかかる費用の目安は、以下の通りです。

項目	概要	費用相場
物件準備費用	物件を所持している場合は不要 物件を所持していない場合には、不動産の購入か物件を賃貸する必要があります。	【不動産購入】 数百万～数千万以上
		【賃貸】 初期費用：50～100万円程度 賃料：10～20万円程度 / 月
リノベーション費用	物件の状態やリノベーションの範囲によって費用は大きく異なります。 大規模なリノベーションを行う場合には、費用が高額になってしまうケースもあります。	数十万～数百万円程度
消防設備費用	非常灯・火災報知器・避難誘導灯・消火器などを設置するための費用です。 マンションと戸建て住宅によって費用相場は異なります。	マンションタイプ：10〜300万円程度 戸建て(~2階)：30〜50万円程度 戸建て(3階~)：50～100万円程度
家具・家電・備品費用	物件の広さ等によって必要となる家具・家電・備品に必要となる費用は異なります。	50～100万円程度
行政対応費用	開業の許可申請を行うための費用と申請代行サービスを利用するための費用です。 対応する法律によって費用相場は異なります。	20～40万円程度

 

上記をご覧いただくと分かるように、民泊開業には高額な費用がかかります。リノベーションも、物件の状態やどの程度こだわるのかによっても費用は大きく異なることを覚えておきましょう。

 

民泊運営にかかる費用

民泊運営にかかる費用は、以下の通りです。

項目	概要	費用相場
賃料	民泊の物件を借りている場合に必要になる費用です。	10～20万円程度
水道光熱費	民泊で使用される水道・ガス・電気にかかる費用です。 売り上げの2〜3%程度が目安となります。	1K：5,000～8,000円程度 2LDK：15,000～20,000円程度
通信費	インターネットを使うための費用です。 民泊の広さに適したインターネット環境を整える必要があります。	5,000円程度
消耗品	シャンプー・コンディショナー・ボディソープ・ヘアブラシなどのアメニティなどにかかる費用です。	10,000～20,000円程度 ※アメニティの種類によって異なります。
管理費	民泊の管理などを「代行会社」に依頼する際にかかる費用です。	売上の15～20%程度

 

民泊を始めるときも高額な費用がかかりますが、民泊を運営する際にもランニングコストがかかります。また、民泊の予約サイトからゲストの予約が入った場合には、売上の数％程度の手数料も必要となります。民泊を開業してから後悔しないためには、事前に収支計画を立てて、固定費と変動費をしっかりと予測しておきましょう。

 

民泊を開業するメリット

民泊を開業するメリットは、以下の通りです。

• 不労所得が得られる
• 空き家を有効活用できる
• 資産価値の向上を期待できる
• 別荘として利用できる

民泊の最大のメリットは、不労所得が得られること。民泊を運営代行会社に依頼すれば、民泊の運営に関する業務のほとんどを委託することができるので、働かなくても収入を得ることが可能です。民泊代行会社に報酬を支払う必要がありますが、売上の一部が報酬となるので収益がマイナスになる可能性は低いでしょう。

また、空き家を所有している場合には、空き家の有効活用ができることも民泊開業の利点です。空き家は所持しているだけでコストがかかり、放置しているとどんどん資産価値が下がってしまいます。
しかし、空き家を活用して民泊を運営することで、利益を見込めるので、空き家を放置している状態よりも資産価値の向上も期待できます。
民泊にゲストがいない時には、自分の別荘としても利用できるのも嬉しいポイントです。

 

民泊を始める際によくある失敗

民泊の開業には、多くのメリットがありますが、「民泊を開業して後悔している……」という人もいます。開業してから後悔することのないように、民泊を始める際によくある失敗を学んで、今後の開業・運営に活かしましょう。

 

初期費用や維持費などお金がかかる

民宿には、開業する際に高額な費用がかかりますが、民泊を運営していく維持費も必要となります。高額な費用をかけて民泊をはじめてもすぐに利益がでるとは限らず、定期的にゲストが来ていても経費が売り上げを上回れば赤字になってしまいます。そのため、「予想外にお金がかかる…」「利益が少ない」と後悔している人も少なくありません。
後悔しないためには、開業する物件選びの段階で必要となる初期費用とランニングコストを算出し、収支計画をシミュレーションしておくことが大切です。

 

近隣住民とのトラブル

民泊では、ゲストによる夜間の騒音や迷惑行為、ゴミのポイ捨てなど周辺住民を巻き込んだトラブルが少なくありません。実際に近隣住民とのトラブルの多さに民泊の開業を「失敗した」と感じる人も多いようです。

トラブルを放置していると、行政からの指導があり、最悪の場合には民泊の営業停止処分が下されてしまう可能性もあります。近隣住民とのトラブルを回避するためには、トラブルの防止策を講じてゲストにしっかり周知すること、万が一トラブルがあった場合には迅速に真摯な対応をすることが重要です。

 

やるべきことが多くて手が回らない

民泊は、集客から予約の管理、電話・メール対応などやるべきことが多く存在します。
副業で民泊を開業する人や複数の民泊を経営する人も多いので、「手が回らない…」というケースも多いです。手が回らないということは、どこかに抜けがでてしまう可能性も高く、なにより自分自身がストレスを感じてしまいます。
やるべきことが多くて手が回らないのであれば、無理をせず民泊の代行会社を頼るのがおすすめです。

 

良い物件・地域が見つからない

妥協した物件・エリアで民泊をスタートしてしまうと、「違う物件・エリアの方がよかったんじゃないか……」と後悔してしまうことも少なくありません。どのエリアで民泊を行うのかによって、必要となる費用や売り上げが大きく異なります。
東京などの都心は、コストは嵩みますが需要が高く、地方ではコストは抑えられますが需要が低いので集客が難しくなってしまう傾向にあります。
民泊を開業する際には、メリットとデメリットをしっかりと理解して、物件・エリア選びを行いましょう。地域によっては、民泊運営ができないこともあることもあるので、注意が必要です。

 

施工から運営までお任せ！民泊を始めるならココミンカへ

【サービス画像】

 

「民泊を始めたいけど、実際にできるか不安……」という方は、ぜひココミンカご相談ください。

民泊をはじめるためには、高額な費用と面倒な手続きをすべてこなさなくはいけません。
開業してからも、集客からお客様対応まで運営するためにやるべきことがたくさんあります。不労所得が得られる・空き家を活用できるなど多くのメリットがありますが、正直想像以上に手間がかかってしまうのが実情です。

しかし、ココミンカであれば、民泊の開業手続きからデザイン・リノベーション、管理代行まですべてお任せいただけます。不安や手間を解消したうえで、民泊をはじめることができるため、ぜひご相談ください。

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民泊開業の際にやるべきことと費用をしっかり把握しよう！

民泊を開業することで、不労所得が得られる・空き家を有効活用できるなどさまざまなメリットがあります。近年、宿泊施設の需要が増えており、民泊を始める人も多くなっていますが「やるべきことが多い」「次は何をすればいいの？」と悩んでしまうケースも少なくありません。後悔しないためには、民泊をはじめる前にしっかりと民泊を始める際にやるべきことや必要となる費用を把握しておくことが大切です。

もし、手間をかけずに民泊をはじめたいなら、ココミンカの民泊開業支援サービスもぜひご活用ください。面倒な手続きや施工など、すべてお任せいただけます。

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