相続不動産の売却で使える特別控除とは? 注意点や売却にかかる費用も解説

相続した不動産を売却するケースはよくありますが、その際に使える特別控除について詳しく理解できていないという人は多いでしょう。そこで今回は、相続不動産の売却で使える特別控除について詳しく解説していきます。不動産を相続した方や、今後相続する可能性のある方は、ぜひこの記事を参考に理解を深めておきましょう。

 

相続した不動産を売却する際にかかる費用

相続不動産の売却時に使える控除を理解するにあたって、まずは売却時にかかる費用を把握しておくことが必要です。相続不動産を売却する際にかかる主な費用は、以下の3つです。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 相続登記費用

 

譲渡所得税

相続した不動産を売却し、利益が発生した場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却によって得た利益分、つまり譲渡所得に対して課税される税金です。税額の算出方法は、実際に不動産を売却した価格から、不動産の取得費などの経費を差し引き、残った額に所定の税率を乗じて計算します。そのため、実際の売却価格が、取得費などの経費を下回った場合には、譲渡所得税は課税されません。
あくまで売却益が生じた場合にかかる税金であると把握しておきましょう。

 

印紙税

相続した不動産を売却する際、買主との間で取り交わす売買契約書に対して課税される印紙税を支払わなければなりません。印紙税の額は、売買契約書に記載される取引金額に応じて決められます。そのため、売却価格が高いほど印紙税の額も高くなります。具体的な税額については、国税庁のHPで公開されている表を見て確認しておきましょう。
なお、印紙税の支払いは、現金ではなく、売買契約書に印紙を貼り付けて納付する方法となります。

 

相続登記費用

不動産を相続したときには、相続登記費用がかかります。相続登記費用とは、登記の変更手続きを行う際に課税される登録免許税や、登記手続きで必要となる書類を取得するための費用、手続きを専門家に依頼する際に支払う報酬などのことです。
不動産を相続したあとすぐに売却する場合であっても、相続登記は必ず行わなければなりません。相続登記を行わなければ、相続不動産を売却することができなくなってしまうので、注意しましょう。

 

【特別控除①】相続空き家を譲渡した際の3000万円特別控除

相続した不動産を売却する際には、相続空き家を譲渡した際の3,000万円特別控除を使うことができます。ここでは、この特例の概要及び適用要件について詳しく解説していきます。

 

特例の概要

相続空き家を譲渡した際の3,000万円特別控除とは、被相続人が生前単独で居住していた空き家及び敷地を相続し、その後売却するという場合に使うことができる制度です。この特例を利用すると、譲渡所得税を計算する際の基準となる譲渡所得の額から、最大で3,000万円までを控除することができます。そのため、この特例の利用により、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。
3,000万円を控除した結果、譲渡所得の額がマイナスになる場合においては、譲渡所得税が非課税となるケースもあります。

 

適用要件

相続空き家を譲渡した際の3,000万円特別控除には、適用要件が細かく設定されています。適用要件をすべて満たした場合に限り控除が受けられるので、事前によくチェックしておくことが非常に重要です。相続空き家を譲渡した際の3,000万円特別控除の適用要件は、以下の通りです。

  • 売却する不動産が、相続発生時の直前まで被相続人が単独で居住していたものであること
  • 売却する家屋は昭和56年5月31日以前に建築されていること
  • 不動産を相続してから売却するまでの間、事業用や貸付用、または居住用に供されていないこと
  • 不動産の売却時期が、相続発生時から3年後の12月31日までの期間内であり、かつ令和5年12月31日までに売却していること
  • 過去に同じ不動産について同様の特例を利用していないこと
  • 不動産の売却価格が1億円以下であること
  • 売却する家屋が、現行の耐震基準を満たしていること
  • 売主の親族などへの売却ではないこと
  • 区分所有建物の売却ではないこと

なお、相続発生時において、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、入所直前まで単独でその不動産に居住していれば、要件を満たすことになります。

 

【特別控除②】自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除

相続した不動産の売却時には、自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を使えるケースもあります。この特別控除についても、概要や適用要件を詳しく見ていきましょう。

 

特例の概要

自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除とは、所有者自らが住んでいた不動産を売却する場合に利用することができる制度です。この特例により、譲渡所得の額から3,000万円を控除することが可能です。
重要なポイントは、自らが実際に居住していた不動産でなければ、適用対象外となってしまうことです。例えば、親が住んでいた実家を相続し、相続人が相続したあと一度も住まずに空き家の状態のまま売却する場合は、控除を受けることはできません。そのため、相続不動産の売却においては、相続後に一度自分が居住してから売却することが必要です。

 

適用要件

自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を利用するには、所定の適用要件を満たしていなければなりません。相続空き家を譲渡した際の3,000万円特別控除に比べると要件の定めはやや緩く、複数ある項目のうちいずれか1つを満たしていれば適用可能となります。自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用要件は、以下の通りです。

  • 所有者自らが現に居住している不動産の売却であること
  • 既に転居済みの不動産を売却する場合は、転居から3年後の12月31日までに売却していること
  • 転居してから建物を取り壊している場合は、取り壊してから1年後まで、もしくは転居から3年後の12月31日までのいずれか早いほうまでに売却していること
  • 居住していた建物が災害などにより滅失している場合は、災害時から3年後の12月31日までに、その敷地を売却していること

上記のいずれかの要件を満たしていれば、特別控除を受けることができます。
ただし、控除を受けることだけを目的として相続不動産に居住した場合は、適用対象外とみなされてしまうため、注意が必要です。

 

相続した不動産の売却に特例を使う際の注意点

 

相続した不動産を売却する際に特例を使う場合は、注意しておくべきポイントがあります。あらかじめ押さえておきましょう。

 

売却を決めたらはやめに動く

不動産を相続し、売却することを決めた場合には、なるべく早めに行動することが重要です。なぜなら、相続不動産の売却において特例を使うためには、期限が設けられているからです。今回紹介した2つの特別控除についても、どちらも3年以内に売却することが適用要件の基準とされています。そのため、売却することを決めていても実際に行動するのが遅れてしまえば、特例を使える期限を過ぎてしまい、税金の負担が大きくなってしまう可能性があるので注意しましょう。

 

面倒だからと言って相続不動産を放置しない

不動産を相続した人の中には、さまざまな手続きが面倒で、不動産を放置してしまうケースも少なくありません。しかし、相続した不動産を放置するのはさまざまなリスクがあるため、面倒であっても放置はしないようにしましょう。相続不動産を放置すると、老朽化などにより不動産としての価値がどんどん下がっていってしまいます。また、放置している間にも、毎年固定資産税は負担し続けなければなりません。そのため、長らく放置したあとに売却しようとしても、売却価格は安くなってしまい、総合的に見ても大きく損をする結果になってしまうでしょう。

 

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