民泊はデメリットが多い？ 問題点やメリット・成功するコツも併せて解説
cocominka-admin
「民泊運営を始めたいけど始め方が分からない」「本当に儲かる？」と、お悩みの方もいるでしょう。民泊運営を成功させるためには、民泊のメリットだけでなくデメリットを把握し対策することが欠かせません。そこで今回は、民泊のメリットとデメリット、成功するポイントや初心者が始める対策について解説していきます。
そもそも「民泊」とは？
民泊とは、一軒家やマンションの部屋など自分の持ち家を宿泊施設として提供し宿泊費用を得るシステムです。民泊のスタイルさまざまで、例えば空き家を丸一軒そのまま貸し出すスタイルや、一部屋を貸し出し、キッチンやリビングは共同スペースとして使用するスタイルなどがあります。
民泊として有名な大手のサイトは、アメリカのサービスAirbnb（エアビーアンドビー）でしょう。本サイトを介して、民泊のオーナーと借り主が直接やりとりをして鍵の受け渡しを行い、家に宿泊してもらいます。民泊に利用される宿泊施設は、ごく一般の住宅で、住宅街の中に存在するケースも珍しくありません。
民泊が注目される背景
民泊は、2014年にAirbnb（エアビーアンドビー）が日本に上陸したことから少しずつ認識されるようになってきました。民泊が注目される背景には、例えば以下のようなものが挙げられます。
- 宿泊施設の不足
- 民泊新法の施行
宿泊施設の不足
近年の観光客の増加によって宿泊施設が不足しています。特に、京都などの有名な観光地は、国内だけでなく海外からも多くの観光客が訪れます。
また、国内で大きなイベントがあったり、有名アーティストのコンサートが開かれたりすると、全国から多くの参加客が押し寄せます。さらに、それに発車をかけたのが、東京オリンピックです。東京オリンピックが開始されるにあたって、宿泊客の問題が考慮され、民泊運営が注目されるようになりました。
民泊新法の施行
さまざまな問題を考慮し、2018年6月に施行された法律が「住宅宿泊事業法（民泊新法）」です。民泊新法の施行により、旅館業法の許可がなくても、都道府県知事に届け出をすると民泊が運営できるようになりました。一定ルールが定めることで、民泊のトラブルを回避することも目的としています。新しい法律により、民泊運営を始めるハードルが一気に低くなり、空き家を利用して民泊運営することに興味を持つ人が増えてきています。（参照：観光庁・国土交通省・厚生労働省/民泊制度ポータルサイト）
民泊開業のデメリット
民泊新法により、民泊を始めるハードルが下がったとはいえ、民泊を始めるにはいくつかの問題が立ちはだかっています。そのため、初心者が気軽に始めるのは難しいといえるでしょう。
民泊開業のデメリットには、以下のようなものが挙げられます。
- 開業から運営まで手間がかかる
- 年間営業数上限が180日
- 利益が不安定
- 近隣住民とトラブルになることがある
開業から運営まで手間がかかる
民泊を開業して、実際に運営するまでに手間がかかることを考慮しましょう。民泊新法によって開業する場合、必要書類を準備し都道府県知事に届け出をします。民泊施設として使用するためには、設備要件、居住要件を満たしていなければなりません。申請をするためには、条件に合わせてリフォームの必要が生じる可能性もあります。宿泊者名簿の作成も義務付けられていますので、詳細を調べて準備を進める必要があるでしょう。
また、民泊を運営するのに、必要な環境を整えなければなりません。例えば、家具や寝具、調理器具、インターネット環境などが必要です。さらに、火災対策やゴミ対策、騒音防止対策についても、考えましょう。外国人が泊まる可能性も考え、民泊の利用案内やゴミ処理の説明を外国語で準備することも考慮したい点です。
年間営業数上限が180日
民泊新法によって民泊運営をする場合は、年間営業上限が180日であることを明記しておく必要があります。環境庁・国土交通省・厚生労働省による、民泊制度ポータル制度のサイトには下記のことが記されています。
| [1] 住宅宿泊事業を行おうとする者は、都道府県知事等（※1）への届出が必要 年間提供日数の上限は180日（泊）とし、地域の実情を反映する仕組み（※2）の創設 （※1）都道府県知事に代わり、保健所設置市の長（政令市、中核市等）、特別区の長（東京23区）が届出の受理・監督・条例制定事務を処理できることとする |
引用：観光庁・国土交通省・厚生労働省/民泊制度ポータルサイト
1年のうち半年ほどしか営業できないという意味です。民泊で生計を立てたいと考えている場合などは、イベントの時期や繁忙期を念頭に置いて計画的に運営しなければなりません。
初期費用・運営費用が掛かる
民泊を運営するにあたって初期費用だけでなく、運営費用が掛かることも計算しなければなりません。上記でも触れた通り、民泊の申請ができる条件に合わせるためにリフォームしたり、民泊に必要な寝具や用具を揃えたりする初期費用を考えると、高額になることがイメージできるでしょう。
さらに、民泊の光熱費、清掃費、インターネット料金、マッチングサイトの登録手数料、保険費用などの運営費も掛かります。さらに、利用客が物件を汚したり壊したりした時に修理しなければなりません。例えば「寝具が汚れて使えない状態になっていた」「トイレの使い方が分からなくて詰まらせた」「家電の使い方が分からなくて壊した」などのトラブルが起こり得ます。
利益が不安定
民泊は利益が不安定であることを、覚悟しておく必要があります。年間営業数の上限が180日であることや、社会情勢や、景気が売上に大きく影響するためです。イベントの時期や繁忙期を念頭に置いて運営したとしても、全て成功するとは限りません。稼働率が100%になるのは難しいため、利益が不安定だと言えるでしょう。初期費用や運営費用に対して、満足のいく利益が得られない可能性も考えられます。
近隣住民とトラブルになることがある
近隣住民とトラブルになるリスクが高くなることも、大きなデメリットです。民泊は一般住宅街の中に建っている家や、マンションです。民泊の利用者は旅行者ですが、近隣の住民はそこで生活しています。
民泊の利用者が「大きな声で騒いだ」「ゴミを散らかした」「夜なのに騒音が続く」など問題が続くと、近隣住民は日常生活を送るのが難しくなるでしょう。特に、海外からの宿泊者を見越している場合は、文化の違いや生活スタイルの違いが原因となって近隣住民とのトラブルになりかねません。
民泊のメリット
民泊を運営するにあたっての問題点に触れてきましたが、もちろんメリットも存在します。例えば、以下のようなメリットが挙げられます。
- 建物の状態や立地条件によっては安い初期費用で始められる
- 空き家を有効活用できる
- 民泊を好む宿泊客を習得できる
有名な観光スポットやイベント会場近く、都市圏の駅周辺に家が建っている場合、利用客が多い可能性は高いでしょう。すでに家の状態が申請条件を満たしているなら、リフォームの必要がなく初期費用を抑えられます。
また、使い道がなかった空き家を民宿にすることで、空き家を有効活用できることもメリットです。人の住まない物件は、管理しなければ価値が下がります。人が出入りすることで、空気が流れ、建物の劣化を抑えられるでしょう。
さらに、旅行客の中には民泊を好む人も少なくありません。例えば、外国人は、日本の文化に親しめる点やホテルより安く宿泊できる点から民泊を選ぶことがあります。民泊を好む相手のことを考えて、内装や設備を整えるなら人気が出る可能性もあるでしょう。
民泊を成功させるためのポイント
民泊にはメリットも多くありますが、民泊を成功させるためにはデメリットを考慮したうえでいくつかの点を工夫して計画を立てなければいけません。民泊を成功させるためにできる4つのポイントについて、それぞれまとめました。
- 適切な開業エリア選び
- 空き家リノベーションで経費削減
- 独自の付加価値をつける
- 近隣住民への説明をしっかり行う
適切な開業エリア選び
民泊が軌道に乗るためには、適切な開業エリア選びが欠かせません。観光地に近いエリア（徒歩圏内で行けるなど）や、23区、都市圏内の駅、バス周辺などは、人気の立地条件なのです。「民泊で人が来やすい場所はどこか？」「本当にアクセスが良いのか？」「観光スポットまで徒歩何分か？」などを考慮し、適切な場所を選びましょう。
空き家リノベーションで経費削減
空き家をリノベーションして、経費削減をはかりましょう。空き家をリノベーションすると、補助金をもらえる可能性があるからです。自治体によっては、空き家を放置するリスクを抑えるために、リノベーションの際に補助金を出す対策をしていることも少なくありません。
内容は自治体によって異なり、補助対象になる空き家の条件もさまざまです。自分が民泊をしようとしている地域のことを調べ、うまく活用するなら経費削減ができるでしょう。
独自の付加価値をつける
民泊を開始する際は、独特の付加価値をつけて他と差別化を図りましょう。例えば、中国語、韓国語、英語に対応するなら、海外から来る観光客に人気になります。スマートロックを導入し、無人で家を受け渡せるシステムにすると、鍵を手渡すために時間や場所を指定する手間が省けお互いにとって便利です。
観光客相手に民泊をするのであれば、体験を取り入れるのも良いでしょう。例えば田舎の空き家を民泊にする場合は「その地域の暮らし方を体験できる」「自分で収穫した野菜で料理をする」などの体験を取り入れることで、田舎の暮らしを経験してみたいと希望する人が宿泊する可能性があります。また有名な観光スポット周辺に民泊をする場合は、地域の有名な伝統や食べ物を上手に取り入れた体験を考えることもできるでしょう。
近隣住民への説明をしっかり行う
民泊を始めるにあたって、気になるのは近隣住民との関係です。近隣住民への説明をしっかりと行い、理解を得る努力をしましょう。
近隣住民は、自分の近所が民泊になることで、毎回違う人が隣に来るストレスや不安を感じる可能性があります。「騒がしくて日常生活が送れない」「ゴミが散らかって汚い」などの問題が発生する可能性を考えて、しっかりと対策をする必要があります。どのような対策をしているのか、民泊によって近隣にどのようなメリットが得られるのかなどを具体的に説明してください。
また、万が一、民泊の旅行客が迷惑をかけた場合の対策法についても話し合って、折り合いをつけましょう。
施工から運営までをお任せ！ 民泊を始めるならココミンカへ
民泊を始めるにあたって、初期費用や運営費用、綿密な計画が必要です。さらに、法律を理解して運営しない場合、ペナルティを課せられるリスクも伴います。そのため「民泊を始めたいけど、素人だから難しそう」「どんな運営の仕方が良いのか分からない」と、断念する人も少なくありません。
民泊を始めたいけれど、難しいと感じている人はココミンカの民泊開業サービスを利用するのがおすすめです。ココミンカでは、空き家の内装デザインやリノベーションから、運営の管理代行サービスまで行っています。例えば、古い古民家のデザインを生かして、おしゃれな民泊に改装したり、長屋を民泊施設に改装したりします。面倒な手間をかけず、ノウハウがなくても民泊運営ができるサービスです。ぜひ活用してみてください。
ポイントを押さえて上手に民泊運営をしよう！
法律が改定されたことにより、民泊運営に興味を持つ人が増えています。空き家を有効活用できるメリットがあります。とはいえ、年間180日運営の制限や、面倒な手続き、初期費用の負担などの理由から、ハードルが高いと感じる人も少なくありません。
民泊運営をするにあたって、立地条件を考慮したり、付加価値をつけたりする工夫は欠かせません。さらに、補助金が出るメリットを生かして、空き家をリノベーションすることでコストを抑えられます。初心者がいきなり民泊運営をするのは難しいと感じる場合は、ココミンカの民泊開業サービスを検討するのも1つの方法です。ココミンカでは、空き家活用セミナーやDIY体験談＆セミナーなども積極的に開催していますので、ぜひご気軽にお問い合わせください。
