マンションの空き家の管理方法とは? 放置するリスクや管理費用も解説

マンションを所有していたものの「急な転勤」「転職」などの理由で、空き家になっていませんか?マンションの空き家を所有している場合、管理方法について気になるかもしれません。今回はマンションの空き家を放置するリスクや管理方法、管理費などを徹底解説します。

 

空き家問題は戸建てだけのものではない

「空き家問題」と聞くと、田舎の空き家が思い浮かぶのではないでしょうか。
しかし、空き家問題は戸建てでだけのものではありません。集合住宅である、マンションの空き家問題も深刻化してきているのです。

総務省の報告によると、空き家の内訳は一戸建てが37.5%なのに対し、共同住宅は56.2%となり、実際は一戸建てより多くなっています。30年前に比べると、共同住宅の住宅数が2倍以上に増えていることや、少子化が深刻化することを考えると、マンションの空き家問題はますます問題になる可能性があります。マンションを所有している場合、今から空き家対策をしておくことが大切です。(参照:平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計

 

マンションでも空き家対策惜換法の対策になる?

「マンションでも空き家対策惜換法の対象になって、特定空き家に認定されるのだろうか?」と心配になるかもしれません。
しかし、特定空き家の対象は、一戸建てです。マンションの建物全体が崩壊の危険がある、放置されたままで極めて危険な状態であるなど特例を除き、マンションの一室が特定空き家に指定されることはありません。

空き家対策惜換法とは、平成26年に新しく設定された法律です。適切に管理されていない状態の空き家は「特定空き家」と認定され、固定資産税が増えるほか、罰金、自治体が強制的に空き家を解体する(解体費用は所有者側が出す)などの負担がかかります。マンションの空き家は、対象になっていませんが、放置することにはリスクが伴うことを理解しておきましょう。

空き家対策措置法についてさらに詳しく知っておく

 

マンションでも空き家を放置するリスク

マンションの空き家を放置しても、よっぽどのことがない限り特定空き家に認定されませんが、放置すると下記のリスクが伴います。

  • 劣化してしまう
  • 物価の価格が下がり続ける
  • 近隣とトラブルになる可能性が高い

マンションが空き家になった場合も、放置するのは危険です。では、それぞれ見ていきましょう。

 

劣化してしまう

マンションの空き家を放置していると、物件が劣化します。一戸建ての劣化のように雨漏りや屋根のように建物全体の心配をする必要はありません。
しかし、例えばカビが生えたり、キッチンやお風呂など水回りが傷んだり、壁紙が傷んだりする可能性があるでしょう。特に、水回りは一度水漏れが発生すると近隣に迷惑がかかり、修理費も高額です。住んでいない建物は一気に劣化が進みますので、管理が大切です。

 

物件の価格が下がり続ける

マンションの空き家を放置していると、物価の価値が下がり続けます。賃貸経営を始めたり、売却したりする際に、希望する価格で交渉が成立しない可能性が高くなるでしょう。駅の近く、スーパーや病院、学校が近くにあるなど、立地条件の良いマンションの物価は高い傾向にありますが、一般的にマンションは築15年すると、相場価格が下がります。
また、最近はマンションの空き家が多いため、ライバルも多い可能性があるでしょう。

 

近隣とトラブルになる可能性が高い

マンションを放置したままにしていると、近隣とトラブルになる可能性が高いことも覚えておきましょう。例えば、水漏れ問題が発生したり、害虫が発生したり、郵便受けの広告があふれたり、玄関や廊下にゴミがたまったりして近隣に迷惑をかけることが考えられます。
また、放置されていることがわかる空き家は、盗難や特殊詐欺の拠点になるなど犯罪に巻き込まれることがあります。近隣としても、犯罪者から狙われやすい家の隣住むことに関して、ストレスを感じる可能性があるでしょう。

 

マンションの管理方法

マンションの管理方法は、一戸建てのように難しくありません。できるだけ定期的に通い、家の環境を整えておくことが大切です。マンションの管理方法は、下記のとおりです。

  • 換気
  • 掃除
  • 通水
  • 劣化の補修

 

換気

まずは窓・押し入れ・ドア・クローゼットなどを開けて換気をしましょう。風を通して空気の流れを良くすることで、カビを防げます。特に押入れやクローゼットは湿気がたまりやすく、結露していることも考えられます。放置していると、劣化が進み補修が必要になりますので、定期的に換気することが大切です。換気は、約1時間行いましょう。窓を開けている間、掃除をしたり、問題点がないかチェックしたりと他の作業を行えます。

 

掃除

窓を開けて換気ができたら掃除を行います。掃除といっても大掃除をする必要はなく、室内の掃き掃除や拭き掃除などの簡単なことで構いません。クローゼットや押入れは、湿気がたまりやすく、カビが発生している可能性も考えられますので掃除の際に確認しましょう。
ただし、急いでいる時は、水拭きはせずから拭きだけでも構いません。水拭きの場合は、完全に乾くまで待たなければならないからです。また、掃除の際に害虫の被害に遭っていないかチェックし、死骸がある場合は除去しましょう。害虫駆除の薬を置いておくこともできます。特に排水口やエアコンの排水ホースなど害虫が入りやすい箇所を中心に対策してください。

 

通水

洗面所・トイレ・キッチン・お風呂・ベランダなど水道の蛇口から水を出す「通水」作業を行ってください。通水は、水道管が詰まったり、さびたり、ゴムが劣化したりするリスクを下げる働きをします。これらは水漏れの原因になりますので、忘れずに通水をすることが大切です。
マンションの場合、ベランダに蛇口があると、外の蛇口はつい忘れがちです。家の蛇口から全て水を出しましょう。最低でも、1分間は行ってください。トイレは、数回流しましょう。

 

劣化の補修

通水中に水漏れを見つけたり、掃除中に壊れている箇所を見つけたりするかもしれません。劣化している場所を見つけたら、できるだけ早く補修しましょう。問題を放置していると、劣化が進み、資産価値が一気に下がるからです。
また、近隣のトラブルになる可能性も高くなります。良い状態をキープすることで、資産価値が急激に落ちるのを防ぎ、トラブルも避けられるでしょう。簡単な修復の場合は、自分で行えますが、専門家の助けが必要な場合は早めに連絡しておきます。

 

マンションの空き家管理にかかる費用

マンションが空き家になっている場合でも、例えば以下のような管理費が発生します。

  • 固定資産税・都市計画税
  • マンションの管理費
  • マンションの修繕積立金
  • 水道代・電気代
  • 火災保険代
  • 劣化の補修代  ……など

マンションは一戸建てと違い、マンションの管理費や修繕積立金を払わなければなりません。費用はマンションによって異なりますが、月額2,0000円以上かかることも少なくありません。年間で考えると、20万円以上の費用が必要となるのです。

さらに、固定資産税・水道代・電気代・火災保険代、劣化の修理代などがかかります。マンションに通うための交通費なども考えると、かなりの出費となることがうかがえるでしょう。また、マンションの管理を不動産会社、管理会社に委託している場合は、別途で費用が発生します。

空き家管理サービスについてさらに詳しく知っておく

 

マンションの空き家を活用する方法

住んでいないのに、管理費用が発生するため、マンションの空き家をなんとか活用したいと、考えるかもしれません。マンションは集合住宅なので、ルールも厳しいこともあるため、一戸建てに比べると選択肢が狭まります。しかし、工夫することで、有効活用が可能です。
最も多いのが、賃貸として貸し出すことでしょう。駅の近く、スーパーや病院や学校が近いなど立地条件が良い場合は、借り手が見つかる確率が高くなります。また趣味を楽しむ部屋として活用する人もいます。

民泊・パーティールーム・会議室などのレンタルスペースとして貸し出す人もいます。レンタルスペースとして貸し出す場合は、ゴミ出しや騒音などのトラブルが起きるリスクもあります。近隣とのトラブルを避けるためにも、きちんとしたルールを決めておきましょう。ただし、マンションの契約やルールを確認したうえで活用を行いましょう。後々トラブルになる可能性もあります。

 

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