古民家を売るために必要なこととは？ その手順や注意点などをさらに細かく徹底解説！
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古民家を所有しているものの、空き家になっている場合は特に、早く売却したいと思うことでしょう。今回は、売却方法や空き家を売却する際の注意点などを詳しく解説します。自分にあった売却方法を見つける参考にしてみてください。
古民家の売却方法
古民家を売却する主な方法には、以下のようなものがあります。それぞれのメリットやデメリットを考慮したうえで、自分にとって最も良い方法を決定しましょう。
- そのままの状態で売却
- 建物を解体して売却
- リフォーム・リノベーションしてから売却
- 空き家バンクで売却
そのままの状態で売却
1つ目の方法は、古民家をそのままの状態で売却する方法です。そのままの状態で売却すると、リフォームやリノベーションをしたり、解体したりする手間と費用が掛かりません。持ち主が負担をかけずに古民家を売却したい場合、最も簡単な方法です。
しかし、古民家は古く修理が必要な箇所が多いことは否めません。また、十分な駐車場スペースが確保されていないことや、昔の間取りであることなどの問題もあります。今の生活スタイルに合わないため、そのままではなかなか買い手がつかなかったり、売れなかったりする可能性も高いでしょう。
建物を解体して売却
2つ目の方法は、建物を解体して売却する方法です。古民家だったところを更地にすることにより、買い手は自分の用途に合わせて土地を活用できます。好みの建物を建てたり、駐車場にしたりできるでしょう。特に、古民家の傷みがひどく、住める状態ではない場合は、建物を解体した方がすぐに売却できるケースもあります。
一方で、建物を解体するための手間や費用はオーナーが負担なければなりません。また取り壊す前に「再建築不可」でないことを確認する必要があります。不動産会社と相談しつつ、決定するとよいでしょう。
リフォーム・リノベーションしてから売却
3つ目の方法は、古民家をリフォームしたりリノベーションしたりして売却することです。とはいえ、全てを完璧にリノベーションする必要はありません。古民家の購入希望者は、自分好みになるように購入後に、自分でリノベーションすることを希望する人が多いからです。リフォーム料金が高い箇所をリフォームすることで、売れやすくします。例えば、キッチン、お風呂、トイレなどの水回りだけ新しくすることを考慮できるでしょう。
しかし、リノベーション代が高くつき、リノベーションしたからといって売れる保証はないことを理解しておく必要があります。
空き家バンクで売却
4つ目の売却方法は、空き家バンクを利用して売却することです。空き家バンクとは、自治体が主体となって運営している空き家売却サイトです。売り手は、古民家の情報を空き家バンクに登録します。買い手は、サイト内に出ている情報をチェックし、家を購入します。空き家バンクを利用することで、より多くの人に古民家の情報を知ってもらえるでしょう。不動産会社にお願いするより、スピーディーかつ好条件で、家を売却できる可能性もあります。また、不動産会社に断られてしまった古民家も、空き家バンクを通して売却できることもあります。ただし、売れるまで時間がかかる可能性も念頭に置いておきましょう。
古民家を売る手順
古民家を売る手順は、下記の通りです。
- 売却価格や不動産会社を決定する
- 古民家の解体やリフォームをする場合は先に取り掛かる
- 売却を開始する
- 取引が成立したら契約を交わし、取引終了
- 売却後に税金を支払う場合、確定申告をする
売却をする際は、不動産会社を介して進めるのが一般的です。特に古民家の場合、売却前にチェックしておきたい注意点や、補助金をもらうための手続きなど、面倒な手続きがたくさんあります。不動産会社を利用すると、仲介料金がかかりますが、法律にそって手続きを進められるので、安心して売却できるでしょう。売却を開始して売れるまでの期間の目安は3か月、売却が成立して受渡までの期間の目安は、1〜2か月です。売却後、税金を支払う場合、売却した翌年の確定申告の時期に、申告しましょう。
古民家の買取相場
「古民家の買取相場はいくら？」と、考えることもあるでしょう。古民家の買取価格相場は、住んでいる土地、立地条件、建物の状態、築年数など伴うため、一概にはいえません。しかし、一般的に、古民家の売却は難しいのが現実です。築年数が上がるにつれて、買取価格が下がるからです。
また、古民家によっては、今の耐震基準を満たしていないことがあります。その場合、さらに買取価格が下がるのは否めません。不動産会社によっては無料で算定してくれる場合もありますし、ネットで条件を打ち込むと大体の相場が分かります。
古民家を売りたい方は補助金が使える可能性あり
古民家を売却する場合、自治体からの補助金が使える可能性があるのでチェックしておきましょう。
例えば、神戸市では、老朽空き家解体したときに出る補助制度があります（参照：神戸市ホームページ）。また大阪府河内長野市や、埼玉県には家の改装をした際の補助制度があります（参照：大阪府河内長野市ホームページ・埼玉県ホームページ）。
自治体によって、補助金制度の条件・期間・金顎などが異なります。補助金制度が急に始まることも、珍しくありません。耐震工事をする前や、古民家を売る前に地元の自治体で確認しましょう。
古民家売却の際の注意点
古民家を売却する際に、取引をスムーズに進めるためには、以下のような点に注意しましょう。
- 残置物をなくし家の中を空っぽにする
- 耐用年数や建築基準法を確認しておく
- 空き家の名義を確認しておく
- 価格は高めに設定しておく
- 放置せず早めに売却する
- 売れない・売れるまで時間がかかる可能性がある
残置物をなくし家の中を空っぽにする
売却する前に、残置物をなくし、家の中を空の状態にしておきましょう。大きな家具や電化製品、細々とした家財道具などを撤去します。大きな物を片付けるためには、自治体の粗大ゴミ制度・不良品回収会社・リサイクルショップの利用を検討してください。自分たちで物を撤去し掃除すると、手間はかかりますが、費用は最小限に抑えられます。一方で、業者に頼むと、費用はかかりますが短期間できれいに片付くでしょう。
耐用年数や建築基準法を確認しておく
耐用年数と建築基準法を満たしているかなど、法律に関わることを確認しておくことも重要です。耐用年数とは、簡単にいうと「国が定めた建物が利用に耐えられる期間」のことです。例えば、木造建築の場合22年と決められています。古民家は、築22年を過ぎていることが多いため「建物の価値なし」の状態で、売却をスタートします。また、古民家は建築基準法を満たしていない可能性も高いので、「確認済証」「検査済証」の有無を確認しましょう。証書がない場合は、専門家に依頼し、チェックしなければなりません。
空き家の名義を確認しておく
空き家の名義を確認することも大切です。特に相続した空き家を売却する場合、名義が被相続人のまま変更されていないことも考えられます。しかし、売却は名義人しかできません。相続人へ名義変更していることを確認した後、売却の手続きを始める必要があるのです。法律にそった手続きをスムーズに行うためには、司法書士に依頼するとよいでしょう。相続手続きは時間と手間がかかるので、売却を考えている場合はできるだけ早く手続きを始めましょう。
価格は高めに設定しておく
価格は高めに設定しておきましょう。古民家をリノベーションして再利用することが人気なので、物件を気に入る人がいるかもしれません。売れる値段が高いに越したことはないでしょう。さらに、売却のときに、購入希望者が値下げ交渉をする可能性が高いことを考慮しておいてください。値下げ交渉で、売却価格が下がることを考えて値段設定をすると、赤字になるリスクが低くなります。
放置せず早めに売却する
古民家に住まない場合や、再利用する用途がない場合は、放置せずに早めに売却しましょう。耐用年数でも触れた通り、築22年以上経過した古民家は「建物としての価値がない」と、みなされます。築年数が経過すれば経過するほど、価格が下がります。さらに、古民家を放置すると劣化が進み、近隣とのトラブル・犯罪のリスクが高くなる・崩壊するなどのリスクが高くなります。建物としての価値が下がる前に、できるだけ好条件で売却することが大切です。
売れない・売れるまで時間がかかる可能性がある
古民家は、売れない可能性や、売れるまでに時間がかかる可能性があることも認識しておく必要があります。一般的に、家の売却を開始し、売れるまでの目安は3か月ですが、古民家の場合、さらに長くなることも少なくありません。売れるまでの間、家の管理や修理費用が発生する必要も生じます。最悪の場合「リフォームして費用と労力を費やしたのに、結果的に売れない」という可能性もあります。
古民家を売りたい方には「フリーノベーション」という新しい選択肢も！
古民家を売却するのには、手間も費用もかかります。売れるまでに時間がかかることも多く、売れない可能性もゼロではありません。「不要な古民家を売りたいけれど、八方塞がりになるのは困る」と考えている方は、フリーノベーションという選択肢も考慮できます。
フリーのベーションとは、弊社がオーナー様と契約を結び、オーナー様の代わりに古民家をリノベーションし、運営するというサービスです。古民家に必要な耐震性の工事やその他のリノベーション費用は弊社が負担するため、オーナー様の負担はありません。古民家のことで悩んでいらっしゃる場合は、ぜひ選択肢に入れてみてください。
古民家は放置せずに活用がおすすめ！ 自分に合った売却方法を見つけよう！
古民家の売却を検討している場合は、建物の状態や立地条件を考慮して売却方法を検討する必要があります。自分に合った方法を見つけましょう。また、売却前の手続きや、家の修理のために、時間も費用もかかることを理解することも大切です。「古民家をどうにかしたいけど、費用も手間もかけたくない」という方は、費用をかけずにリノベーションして古民家を有効活用できるフリーノベーションもおすすめです。査定は無料で行っていますのでお気軽にご相談ください。
