空き家は相続税がかかるの？ 相続税の計算方法から相続税対策まで徹底解説
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空き家は、土地や建物といった財産なので、相続税の課税対象となります。相続税の課税対象なだけでなく、人が居住している住宅に比べて相続税が割高となってしまうため注意が必要です。今回は、空き家の相続税について、計算方法から相続税の対策まで詳しく解説します。
空き家には相続税がかかる？
空き家であっても、土地・建物などの不動産を相続する場合、相続税の課税対象となります。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家の数は848 万9千戸、総住宅数に占める空き家の割合は13.6％ということがわかっています。空き家の増加は深刻な社会問題にもなっているため、これから空き家を相続する人も多くなることが予想されます。
空き家を相続することになった場合には、空き家であっても相続税はかかってしまうことを覚えておきましょう。
空き家は人が住む家より相続税が高くなる
通常の住宅を相続する場合には、「小規模宅地等の特例」を活用できます。小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たすことで、330㎡までの土地の相続税評価額を80％減額することが可能です。しかし、空き家の場合、小規模宅地等の特例を使用することはできません。
そのため、お亡くなりになった方が暮らしていた住宅を相続する場合と比べて、相続税は割高になってしまうというデメリットがあります。
空き家の相続税の計算方法
空き家の建物部分は、以下の計算式で算出することができます。
- 空き家の建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
固定資産税評価額は、空き家の所有者に送付される納税通知書・役所で交付請求できる固定資産評価証明書で確認が可能です。空き家のある土地は、「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかでの相続税評価額を算出します。
【路線価方式】
【倍率方式】
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路線価と倍率は、それぞれ国税庁HPの「路線価：路線価図」「倍率：評価倍率表」で確認できます。
空き家の相続税対策
空き家の相続税は、居住している住宅に比べて、相続税が高額になってしまいます。だからこそ、事前に相続税対策をしっかりと考えておく必要があります。相続税対策の方法には以下のようなものが挙げられます。
- 相続前に売却する
- 賃貸にして小規模宅地等の特例を活用
- 相続後の場合は所得税の特例を活用
相続前に売却する
空き家を相続して高額な相続税を支払うよりも、相続前に空き家を売却することをおすすめします。相続税の対策だけでなく、空き家を現金化することで、相続をスムーズにできることもポイントです。現在居住者がいる場合、代わりとなる住居を用意する必要がありますが、譲渡所得税を軽減できるメリットもあります。
居住用財産として売却ができる場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けることが可能で、譲渡所得から3,000万円までを控除することが可能です。
空き家特例（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてさらに詳しく見る
賃貸にして小規模宅地等の特例を活用
相続発生までに時間がある場合は、空き家を賃貸物件にして、「小規模宅地等の特例」を活用する方法もあります。小規模宅地等の特例は賃貸物件も適用対象で、相続が発生したときには、200㎡までの土地の相続税評価額を50％減額することが可能です。
ただし、基本的に相続発生までに3年以上賃貸物件としての実績があることが条件となっています。相続発生の直前に賃貸にした場合や、相続後に空き家を賃貸にした場合は、小規模宅地等の特例は適用できないので注意が必要です。
相続後の場合は所得税の特例を活用
相続が発生してしまった後の場合は、相続した空き家を売却し、所得税の特例を活用しましょう。「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」を適用することができれば、譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除することが可能です。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例は、亡くなった方が相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合も特例の対象となります。
ただし、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例を受けるためには、多くの適用要件を満たさなければならないため、注意が必要です。
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空き家の相続税は割高になる！ 相続税対策を考えよう
空き家といっても、土地と建物がある立派な財産です。そのため、空き家であっても、相続税の課税対象となります。実は、空き家は人が居住している住宅よりも相続税が割高になってしまいます。その理由は、空き家の相続では、「小規模宅地等の特例」が適用できないからです。しかし、空き家の相続税を対策する方法もあるので、事前にしっかりと考えておきましょう。
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