空き家の売却方法！ 税金や空き家売却の注意点、売却の流れを徹底解説
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空き家を売却したいと考えていても「売却方法が分からない……」「税金はかかるの？」など疑問や不安があり、行動できない人も多いでしょう。そこで今回は、空き家の売却について、売却方法から売却にかかる税金や注意点、売却の流れなどを詳しく解説します。
空き家の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
空き家の売却方法
「空き家の売却方法には、大きく分けて以下のようなものが挙げられます。
- そのままの状態で売却
- 解体して売却
- リフォームして売却
- 空き家バンクで売却
そのままの状態で売却
空き家の売却方法の１つ目は、「中古住宅」「古家付き土地」として、そのままの状態で売却する方法です。空き家をそのままの状態で売却するのには、以下のようなメリット・デメリットがあります。また、売却を開始して売却が完了するまでの期間も建物は劣化してしまう可能性があるので、注意が必要です。
| メリット | デメリット |
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解体して売却
空き家を解体して更地の状態で土地のみを売却する方法も一般的です。空き家を解体して売却する場合、以下のようなメリット・デメリットがあります。更地の状態で売却する場合、住宅としてではなく駐車場などとしても利用できるので、購入者側の利用の幅も広がるのも魅力です。
| メリット | デメリット |
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リフォームして売却
空き家をリフォームして売却する場合、以下のようなメリット・デメリットがあります。
リフォームしての売却は、空き家の魅力をアップさせることができますが、手間や費用が通常よりもかかるうえ、購入希望者の好みに合わない可能性があることを覚えておきましょう。
| メリット | デメリット |
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空き家バンクで売却
空き家バンク制度とは、地方自治体が主体となって行う空き家の仲介制度で、登録料・利用料を無料で利用できます。空き家バンクは、無料で登録・利用できますが、購入希望者との直接交渉が必要であり、後々トラブルになる可能性もあるので注意が必要です。
| メリット | デメリット |
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空き家売却にかかる税金とは
空き家を売却した際に得られる所得は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。ここでは、譲渡所得税とその他の税金などの費用の相場について解説します。
譲渡所得税
空き家を売却すると、売却した際の得られる課税譲渡所得に対して譲渡所得税という税金が課税されます。譲渡所得税の計算は、以下の計算式で算出可能です。
譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なります。 【5年以内（短期譲渡所得）】…税率39.63％（所得税 30.63％ 住民税 9％） |
譲渡所得税率は不動産の所有期間に異なることを覚えておきましょう。
相続登記費用
相続登記とは、不動産の所有者の死亡により不動産の名義を相続人に変更する手続きのこと。空き家など不動産の売却は、基本的に不動産の名義人のみ行うことができます。そのため、空き家の相続後、名義の変更をしていない場合は、相続登記をする必要があります。
相続登記に必要な費用は、以下の通りです。
- 登録免許税…不動産の固定資産税評価額の0.4％
- 司法書士への手数料…50,000～150,000円程度
- 必要書類を取得する費用…5,000～20,000円程度
相続登記は2024年4月1日より義務化され、正当な理由なく期限以内に相続登記申請をしなかった場合、10万円以下の過料が課せられるので注意しましょう。
仲介手数料
空き家を売却する場合、一般的に不動産会社に依頼し、売却が完了した際には成功報酬として「仲介手数料」を支払います。仲介手数料は宅建業法（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、規定以上の金額はかからないことを覚えておきましょう。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 400万以下 | 18万円 |
| 400万円超 | 3% |
※不動産会社を通さずに売買するなどの場合は、仲介手数料はかかりません。
印紙税
印紙税とは、「課税文書」と呼ばれる文書に対して課される税金です。契約書の記載される金額に応じて納税額が異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超 100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超 1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超 5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された契約書は、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。
（解体の場合）解体費用
空き家を解体してから売却する場合、解体費用が必要となります。解体費用は、地域や構造、条件によって異なりますが、相場としては100〜300万円程度です。
空き家の構造ごとの解体費用の相場を表にまとめたので、参考にしてみてください。
| 建物の構造 | 1坪あたりの解体費用相場 |
| 木造建築 | 3～5万円程度 |
| 鉄骨造 | 5～7万円程度 |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | 6～8万円程度 |
仮に30坪の木造建築の一軒家を解体する場合は、90～150万円程度の解体費用がかかる計算となります。
【税金を抑える特例】空き家の3,000万円特別控除とは
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、空き家となった被相続人のお住まいを相続した相続人がその空き家を売却した際に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができる制度です。空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。
- 適用期間の要件
- 相続した家屋の要件
- 譲渡する際の要件
- 他の特例との適用関係
もし、兄弟など複数人で空き家を相続した場合、「空き家の3,000万円特別控除」は相続人1人あたりにつき3,000万円の控除額となることを覚えておきましょう。
空き家売却の際の注意点
空き家を売却する際に、覚えておくべき3つの注意点があります。
- 空き家の名義を確認しておく
- 価格は高めに設定しておく
- 放置せず早めに売却する
売却後に後悔しないためにも、空き家売却の注意点をしっかりと把握しておきましょう。
空き家の名義を確認しておく
空き家など不動産の売却は、原則として不動産の名義人のみ行うことができます。あなたが空き家を売却したいと考えていても、あなた以外の人が空き家の名義人の場合、基本的に空き家を売却することはできません。そのため、事前に空き家の名義を確認しておくことをおすすめします。
法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで、空き家の名義を確認することが可能です。もし、空き家の名義があなたでない場合は、空き家売却の前に名義の変更を行いましょう。
価格は高めに設定しておく
空き家の売出価格は、査定額よりも高めに設定しておくのがポイントです。空き家を売却する時には、不動産売買に査定に出してから売出価格を設定します。しかし、必ず査定額通りに売出価格を設定しなければならないわけではありません。
売出価格を高めに設定しておくことで、万が一値下げの打診があっても柔軟に対応することが可能です。もし、問い合わせや購入希望者がなかなか現れない場合には、販売価格を下げることも検討しましょう。
放置せず早めに売却する
空き家は、放置せずに早めに売却をおすすめします。空き家を放置せず、早めに売却をすべき理由には以下のようなものが挙げられます。
- 空き家を放置していると、それだけ価値が下がってしまう
- 空き家を放置するとトラブルになる可能性がある
- 固定資産税がかかり続ける
使用しない不動産はコストがかかり、またどんどん価値が下がってしまいます。また、人が住まない家は劣化が早く、場合によっては倒壊などのリスクもあるのです。
最悪の場合、近隣住民とのトラブルにもなりかねないため、空き家は放置せず早めに売却しましょう。
空き家売却の流れとは
空き家を売却する流れは、大きく分けて6つのSTEPに分かれます。１つずつ詳しく解説します。
- 会社を選んで査定依頼をする
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動がスタート
- 売買契約の締結
- 引き渡し
- 確定申告を行う
会社を選んで査定依頼をする
まずは、不動産会社を選んで査定を依頼しましょう。査定を受けることによって、空き家がどの程度の価格で売却できるのかの目安が分かります。ただし、査定額は不動産会社によって異なります。訪問査定にかかる時間は、1～2時間程度で、結果が1週間ほどで到着するのが一般的です。
媒介契約を結ぶ
査定を出した会社の中から信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びましょう。
媒介契約には、3つの種類があります
- 一般媒介契約…最も自由度の高い契約形態
- 専任媒介契約…1社とのみ契約を結ぶが、買主を探す直接取引が認められている
- 専属専任媒介契約…1社とのみ契約を結ぶ、自分で買主を探す直接取引が認められていない
媒介契約の種類によって特徴が異なりますので、不動産会社と相談し、自分に合った媒介契約を結んでください。
売却活動がスタート
媒介契約を結んだら、いよいよ空き家の売却活動がスタートです。不動産会社と相談しながら、売出価格を決定しましょう。一般的に中古住宅の売却は、3ヶ月程度の時間がかかるといわれています。しかし、古い空き家などの場合、それ以上の時間がかかってしまうこともあるので、注意が必要です。
空き家の購入希望者が現れた場合は、価格の調整や売買のタイミングなどを相談し、お互いの合意が得られたら契約を行います。
売買契約の締結
売主と購入希望者がお互い合意をしたら、売買契約の締結を行います。
空き家を含めた不動産の売買契約の締結時には手付金を受領するのが一般的です。売買契約の締結時の手付金は、契約成立の証明や契約解除になった場合の違約金として買主が売主に対して支払いますが、問題がなければ売却代金の一部に充当されます。
手付金は、売主と買主の合意次第で自由に設定することが可能ですが、売却価格の5～10％に設定されることが多いでしょう。
引き渡し
売買契約の締結時に取り決めた日に、引き渡しを行います。売買契約の締結から1.5〜3ヶ月後くらいに引き渡しされるのが一般的です。
空き家を引き渡すまでに、空き家にある荷物などは、完全に撤去しておきましょう。また、引き渡し時に必要な書類等もあるので、不動産会社に相談しつつ、抜けがないようにしっかりと準備をしておきます。
確定申告を行う
空き家を売却したことによって、売却益が出た場合、確定申告を行う必要があります。税金が発生する場合は、空き家を売却した翌年の2月16日〜3月15日までに管轄の税務署で確定申告を行いましょう。
「空き家売却にかかる税金とは」でお話しした「空き家の3,000万円特別控除」を使った場合も、同様に確定申告が必要になることを覚えておいてください。
あたらしい空き家活用「フリーノベーション」とは？
空き家の売却をする一般的な方法には、「そのまま売却をする方法」「解体して売却する方法」「リフォームして売却する方法」「空き家バンクを利用する方法」の4つの方法があります。どの方法を選ぶにせよ、空き家の売却には、時間も手間もかかってしまいますよね。
実は、空き家を売却しなくても空き家を活用できる方法もあるのをご存じですか？
それが、あたらしい空き家活用「フリーノベーション」です。「フリーノベーション」は、わざわざ不動産会社を比較し選ばなくとも、弊社が仲介に入り、しっかりとあなたをサポートします。
弊社が空き家を借り上げ、ご入居者様をとの契約を行います。大規模修繕やリノベーション費用などオーナー様の負担は一切不要。さらに、契約満了後はリノベーション後の物件をオーナー様にお返しいたします。
いざ売却する際、「こんなはずじゃなかった……」と後悔しないように、メリット満載のフリーノベーションであたらしい空き家活用をスタートしませんか？
空き家売却の注意点を把握し、後悔のない空き家売却を目指しましょう
空き家の売却には、4つの種類があります。
- そのまま売却をする方法
- 解体して売却する方法
- リフォームして売却する方法
- 空き家バンクを利用する方法
それぞれメリットもありますが、デメリットも存在します。また、空き家を売却する際には注意点もあり、しっかりと注意点を理解しなければ、後悔してしまう可能性があることを覚えておきましょう。
もし、空き家売却以外の空き家の活用を考えているのであれば、あたらしい空き家活用「フリーノベーション」もおすすめです。後悔しないあなたに合った空き家の活用方法を見つけましょう！
