民泊可能物件とは？ 民泊として使用可能な物件の探し方やポイント、注意点なども解説
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民泊を始めるにあたって「民泊可能物件がどんな物件か知りたい」「物件の探し方が分からない」「民泊可能物件を探すときの注意点は？」などお悩みの方もいるでしょう。民泊に向いている物件を見つけることは、民泊の成功に大きく関係するので重要です。今回は民泊可能物件の概要や探し方、押さえたいポイントなどについて解説します。
民泊可能物件とは？
民泊可能物件は、オーナーが転貸を認めている物件のことです。民泊では、契約した物件を、契約者ではなく利用客が使用します。そのことを転貸と呼び、法律でも認められています。
しかし、人に又貸しすると、トラブルが起こったり物件が傷んだりするリスクがあるため物件によっては、民泊を許可していない（転貸禁止）ことも珍しくありません。そのため、民泊を開業する場合は、民泊可能物件を探す必要があります。契約したい物件に「民泊可能か」についての記載がない場合は、オーナーに確認した方がよいでしょう。後ほどトラブルになりかねないからです。
厚生労働省のホームページでも、オーナーや管理会社へ確認することをすすめています（参照：厚生労働省のホームページ）。
民泊可能物件の種類
民泊可能物件は「賃貸」と「所有物件」の2つのタイプがあります。賃貸の場合、固定資産税を払う必要がありません。また、基本的に改装の必要がなく、初期費用が100万円ほどで始められるでしょう。計画通りにいかない場合はすぐに撤退できる点も大きなメリットです。
しかし、オーナー持ち物なので、自分の思うデザインに改装できないことが多いでしょう。民泊可能物件は家賃が高い傾向なのも難点です。
一方で、所有物件は自分の持ち物なので、許可なく好きに改装できます。運営がうまくいけば大きな収入になるでしょう。
しかし、改装費用や購入費用など初期費用が高く、固定資産税や火災保険などの費用もかかります。さらに、思った通りの収入が得られなくても簡単に手放せないことはデメリットといえます。
民泊可能物件の探し方
賃貸で民泊を開業することにした場合、民泊可能物件を探さなければなりません。主な探し方には以下のようなものがあります。
- 民泊専門ポータルサイトで探す
- 民泊仲介者・代行会社に相談
- 一般的な不動産ポータルサイトで探す
- 不動産会社に相談
- 空き家バンクの利用
それぞれの探し方の特徴や、メリットを見ていきましょう。
民泊専門ポータルサイトで探す
民泊専用ポータルサイトは、民泊可能物件を載せているサイトです。民泊に焦点を当てているサイトなのでオーナーに「民泊可能か」など、確認する必要がありません。また、人気の出やすい民泊のインテリアを提案するオプションやサポート、民泊事情に関する情報があります。
しかし、サイトの利用料を上乗せした家賃設定になることが多いのがデメリットです。一般的な不動産ポータルサイトで探すのに比べ若干家賃が高いでしょう。さらに、自己責任で決定・契約をするため、不動産事情についてある程度の勉強をしなければなりません。
民泊仲介業者・代行会社に相談
民泊の人気や需要に伴い、民泊仲介業者や代行会社も増えてきています。民泊に特化した物件を扱っており、知識や経験も豊富にある民泊営業のプロです。物件の相談はもちろん、民泊の開業に関する法律的な手続きの相談にも乗ってもらえるでしょう。民泊に関する知識がなく、ゼロからスタートする方は民泊仲介業者や代行会社に相談するのも効果的な方法です。
民泊仲介業者や代行会社に相談する場合も仲介料が必要なので、若干高くなることを覚悟しておきましょう。
一般的な不動産ポータルサイトで探す
一般的な不動産ポータルサイトで検索し、良い物件を探す方法もあります。民泊専用のポータルサイトで探すのに比べると安く、案件も豊富にある点がメリットです。
しかし、民泊可能物件でない物件も当然載せられています。数ある物件の中から、条件に合った民泊可能物件を探さなければなりません。
また、自己責任で決定、契約をするため民泊と不動産に関する知識の両方に精通する必要があるでしょう。
不動産会社に相談
不動産会社に相談し、良い物件がないかアドバイスを求めることもできるでしょう。不動産会社の扱う物件数は豊富です。また、不動産会社はオーナーと長年の付き合いがあることも多く、オーナーに直接交渉してくれる可能性も否定できません。また、地元に精通した不動産会社はネットには載せられていない地元情報を知っているので、掘り出し物件が見つかることもあるでしょう。
不動産会社に相談して、契約する場合、仲介料を払う必要があることは押さえておきましょう。
空き家バンクの利用
空き家バンクを利用するのも効果的な方法です。空き家バンクとは、自治体のホームページなどで空き家の物件情報を公開する制度です。全国からアクセスできるので、いろいろな空き家情報が手に入ります。空き家バンクを利用すると、掘り出し物件が格安で探せることも少なくありません。もちろん改装費用などの初期費用や開業に伴う準備は自己責任で行う必要があります。ある程度、民泊開業に関する知識やノウハウを持っている人であれば、安い費用で民泊を始められるでしょう。
民泊可能物件を探す際に押さえておきたいポイント
民泊を成功させるためには、物件選びの際に以下のようなポイントを押さえておく必要があります。
- 立地
- 物件の状態
- 家賃
上記の3つのポイントを考えるにあたって、まずはどんな人をターゲットにしたいかを考えましょう。
立地
日本人をターゲットにする場合、出張や長期出張や若いグループの旅行の滞在先として利用される可能性が高いでしょう。そのため、駅から近く、徒歩圏内にスーパーやコンビニがある場所が向いています。一方で、外国人観光客をターゲットにしたい場合も駅から近い立地条件が人気です。特に外国人観光客は、土地勘がなく、日本語が読めないことが多いので駅から徒歩圏内5分の場所にある物件がよいでしょう。また、駅の近くでなくても日本特有の美しい景色が見られる場所も人気です。人気の観光スポットへのアクセスがよく、簡単に観光できる場所であるかも意識して探しましょう。
物件の状態
物件の状態を確認しておくことも大切です。民泊を開業するためには「キッチン」「トイレ」「浴室」「洗面所」がある物件でなければなりません。（参照：民泊制度ポータルサイト）出張滞在の日本人をターゲットにする場合、集合住宅が人気ですが、内装がビジネスホテルと同じようなイメージを与えないために、インテリアを工夫する必要があります。
外国人観光客をターゲットにする場合と、日本人のグループ旅行客をターゲットにする場合は、部屋がいくつもある物件がよいでしょう。特に、昔の趣を感じる長屋や古民家を改装した物件は外国人に人気です。
しかし、古い家は耐久性や耐震性、防寒、水回りの状態が悪い可能性も少なくありません。本当に人が快適に住める環境か、水回りの状態はどうか、カビは生えていないかなど物件の状態を確認しましょう。
家賃
家賃と収入のバランスを考えることも重要です。民泊新法の法律に従って民泊を始める場合、年間で営業できる日数は180日です。1年のうちで半年だけしか営業できませんが、家賃は毎月支払う必要があります。稼働していた180日の日数が全て、旅行客で埋まるとは限りません。
例えば、立地条件だけを考えると駅周辺のエリアが人気です。しかし、駅周辺は家賃も高いことは否めません。収入より家賃の方が高かったということにならないように、家賃が高すぎる物件は選ばない方がよいでしょう。立地条件と家賃のバランスを考えて、物件を選ぶことが大切です。
賃貸で新法民泊を開業する流れ
立地条件と家賃価格のバランスが良い、物件状態も良好な民泊可能物件が見つかり、契約を完了すると、いよいよ民泊開業をするための準備が始まります。近年、民泊新法が定められたので、旅行業法の条件を満たしていなくても、民泊新法の条件に当てはまる場合は民泊を開業で決まるようになりました。民泊新法にのっとって、民泊を開業するときには、次の手順が必要です。
- 消防設備を設営する
- 民泊の届け出を申請する
- 家電やキッチン用品、寝具などを揃える
- 部屋を撮影し民泊サイトに載せる
民泊を始めるにあたって「自動火災報知設備」「消化器」「誘導灯」「スプリンクラー消火設備」の設営が義務化されています。消防庁では具体的にどこに設置するのかについての指示がありますので確認し設置しましょう。（参照：消防庁・民泊を始めるにあたって）
その後、民泊の届け出を出します。東京都の場合は保健所、それ以外の場所は市役所に提出してください。申請が完了し、営業許可が降りたら家の準備を整えましょう。家電、キッチン用品、寝具など必要なものを一通り揃えたり、インテリアを工夫したりして、魅力的な空間を作ってください。その後、部屋を撮影し民泊サイトに載せると、民泊営業がスタートできます。
民泊開業の注意点
民泊新法が定められたことにより、簡単に民泊開業ができるようになりましたが、トラブルを避け、収益を得るためには下記の点を考慮しなければなりません。本項目では、民泊開業の注意点について解説します。
初期費用や維持費などお金がかかる
民泊開業には、初期費用や維持費などのお金がかかります。民泊を始めるにあたって民泊可能物件を契約したり、必要な家電や家具、細々としたものを揃えたりするのに100万円ほどの費用が必要です。仲介業者に頼んで、民泊可能物件を探す場合は特に仲介料が発生します。さらに、毎月の家賃、光熱費、民泊サイト使用料などのコストもかかるため、初期費用と維持費を上回る収入を得なければ赤字になるでしょう。
近隣住民とのトラブル
民泊は、一般住宅地や集合住宅地で開業するため、近隣住民とのトラブルになるリスクも考えた方が良よいでしょう。例えば、「ごみの出し方が間違っている」「家を間違えて夜にチャイムを鳴らされた」「夜に騒がれた」「キャリーケースの音がうるさい」などのトラブルが起こる可能性があります。近隣住民にとっては、日常生活を送っている場所です。近隣住民との関係を良好なものにするために、説明会を開いて対策について説明しトラブルが起こったときに連絡する体制を整えましょう。
また、使用ルールを明確に記載したり、外国語を用意したりして対応できます。
やるべきことが多い
民泊を副業にして気軽に始めたいと考えている方もいらっしゃいます。しかし、実際に民泊を始めると、やることの多さに驚かれることでしょう。利用者が快適に過ごせるための空間作り、利用者が帰った後の清掃、近隣との良好関係を築くこと、サイトを確認することなど、細かい作業が多いです。トラブル対策のための使い方マニュアルを作成したり、外国語の対応をしたりするのも時間と手間がかかります。また、トラブルが起こった際にすぐに対応しなければなりません。
良い物件が見つからない
空き物件はたくさんあっても、民泊を開業するのに適した物件がなかなか見つからない可能性もあります。良い物件があっても民泊可能物件でなかったり、家賃が高すぎたりすることもあるでしょう。また、修繕が必要な物件の場合、改装費用が高く、初期費用がかかりすぎる可能性も否定できません。民泊が成功するためには良い物件選びが不可欠です。慎重に探したいところですが、理想的な物件が見つからず、民泊開業を始められない可能性もあります。
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民泊は、民泊可能物件探しやその後の契約、申請、準備、近隣との良好関係を築く努力など、やるべきことがたくさんあります。そのため「民泊を始めたいけど自分で全てやる自信がない」「忙しいから民泊経営に集中して取り組めない」と感じることはありませんか。民泊経営をしたい方におすすめなのは、ココミンカの民泊代行サービスです。
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ポイントを押さえて民泊可能物件を探し、民泊運営をしよう！
民泊可能物件は、オーナーが民泊をしても良いと許可している物件です。実際に、民泊申請をする際に、オーナーの許可書がいるため民泊可能物件を探すのは重要です。民泊可能物件を探すにあたって、立地条件や物件の状態、家賃などを考慮し、バランスの取れた物件に決めましょう。良い物件探しとその後の準備が、民泊を成功の重要なポイントですので、慎重に選んでください。
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