相続した不動産の価格はどう決まる？ 計算方法や基準などを詳しく解説
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不動産を相続した際、不動産の価格がどのようにして決められるのか分からない方も多いのではないでしょうか？相続における不動産の価格の決定は、税金などに大きく関わってくるため、非常に重要です。そこで今回は、相続不動産の計算方法や、価格がどのように決まるのかについて詳しく解説します。
不動産評価額とは？
相続した不動産の価格は、不動産評価額として表されます。不動産評価額とは、相続時に発生する税金を算出する際に、計算の基準とされる価格のことです。
あくまで相続時の税金計算の基準となる価格であるため、不動産売買などにおける実際の取引価格とは若干の差が出るのが一般的です。
また、土地と建物では不動産評価額の計算方法が異なり、土地の場合はこのあと解説する計算方法によって算出され、建物の場合は固定資産税評価額がそのまま適用されます。
相続した不動産の評価額の計算方法
相続した不動産の評価額を計算する方法は、主に2つあります。そのため、2つの計算方法の違いを理解しておくことはとても重要です。それぞれの計算方法について、詳しく解説していきます。
- 路線価方式
- 倍率方式
路線価方式
路線価方式とは、土地に面している道路1㎡に対して評価される「路線価」をもとにした計算方法です。路線価は、国税庁により定められるものですが、すべての土地において定められているわけではありません。そのため、相続した土地に路線価が定められる場合においては、路線価方式が適用されます。計算方法は、次の通りです。
- 不動産評価額＝路線価 × 土地面積
なお、路線価は、土地の立地条件に大きく影響を受けます。例えば、土地の形状や間口の広さなどによって価格も変わってくるので、あらかじめ理解しておくとよいでしょう。
倍率方式
倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に所定の倍率を乗じることで不動産評価額を算出する計算方法です。相続した土地について、国税庁により路線価が定められていない場合に使われる方法です。計算方法は、次の通りです。
- 不動産評価額＝固定資産税評価額 × 倍率
なお、倍率については、土地によって数値が異なるため、国税庁のHPにて公表されている倍率表を参考に確認しておきましょう。また、固定資産税評価額は、土地の所有者に毎年送られてくる納税通知書にて確認することが可能です。
相続不動産の価格を決める基準
相続した不動産の価格を決める基準についても、気になっている方も多いでしょう。ここでは、相続不動産の価格を決める代表的な3つの基準について解説していきます。
- 建物の築年数・状態
- 土地の形状や広さ
- 周辺環境や利便性
建物の築年数・状態
相続した不動産が建物である場合、築年数や状態によって価格が変わってきます。例えば、築年数が古ければ古いほど建物の価値は下がるのが一般的で、価格も安くなるでしょう。また、建物の劣化が進んでいて、破損箇所や破損の恐れがある箇所があり状態がよくないとされる場合も、価格は下がります。逆に、築年数が浅く良好な状態のままであれば、価格も高く評価されるはずです。そのため、不動産を相続する際は、建物の築年数や状態を見たうえで、建物としての価値が一般的に見て高いのか低いのかを把握しておくとよいでしょう。
土地の形状や広さ
相続した不動産の価格は、土地の形状や広さも大きく影響してくるものです。例えば、土地の形状が一般的な四角形であり、平均的な広さがある場合であれば、価格は比較的高くなるでしょう。それに対して、多角形の土地や旗竿地のようにいびつな形状をしていたり、間口が極端に狭く道路からの出入りに不便が生じたりするような場合は、価格も下がりやすくなります。また、いわゆる狭小地のように面積が極端に狭い土地も、価格は通常よりも安く評価されるでしょう。
周辺環境や利便性
相続した土地の周辺環境や利便性も、土地の価格を決める際に重要なポイントです。例えば、土地の周辺環境が良好で、暮らしやすいとされる場合は、価格も高く評価されるでしょう。また、駅からの距離が近かったり、近所に商業施設が豊富に揃っていたりして利便性が高いとされる場合も、高い価格になることが考えられます。一方で、土地周辺の治安に問題があったり、交通の便が悪いような立地であったりする場合は、土地の価格も下がるケースが多いでしょう。
相続税の負担を軽減する方法
不動産を相続すると、相続税を負担しなければならない可能性がありますが、できることなら相続税の負担を軽くしたいと考えている人は多いはずです。そのため、相続税の負担を軽減する方法についても、ここで押さえておきましょう。
- 相続前に売却する
- 賃貸にして小規模宅地等の特例を活用
- 相続後の場合は所得税の特例を活用
相続前に売却する
相続税の負担を抑えるための方法として、相続前に売却してしまうという方法があります。ただし、この方法を行うためには、相続が発生するよりも前に行動しなければならず、被相続人が生きているうちに不動産を売却しておかなければなりません。相続前に不動産を売却しておけば、居住用財産の売却にかかる3,000万円特別控除の特例や、長期譲渡所得の軽減税率の適用などが受けられる可能性があり、有効な税金対策となる可能性があります。
賃貸にして小規模宅地等の特例を活用
相続した不動産で賃貸経営を行い、小規模宅地等の特例を活用するという方法も、相続税の負担を軽減するための対策となります。相続した不動産を賃貸にすると、相続不動産の価格を決める際において賃貸割合などが影響してくるため、評価額が下がる可能性があるからです。さらに、小規模宅地等の特例を活用することで、一定の面積までの部分についての評価額を減額してもらうことが可能です。
ただし、小規模宅地等の特例を利用するには、満たさなければならない条件が多く定められているため、事前の確認が必要です。
相続後の場合は所得税の特例を活用
相続後に不動産を売却する場合は、所得税の特例の活用によって税負担を軽減することも可能です。相続した不動産を3年以内に売却する場合、取得費加算の特例という制度を利用できます。これは、相続不動産を売却する際に課税される譲渡所得税の計算において、相続時に負担した相続税を、取得費として譲渡所得の額から差し引くことが認められる制度です。これにより、本来負担すべきであった譲渡所得税の額を安くすることに繋がります。
ただし、こちらも適用条件をすべて満たしていなければ利用できないため、事前によく確認しておきましょう。
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相続不動産の価格について理解を深めておこう
不動産を相続する場合、価格の決まり方や相続税対策などについて理解を深めておくことは非常に重要です。実際に不動産を相続した際に、必要な手続きをスムーズに進めることができるでしょう。今回は、相続不動産の価格を決める基準や計算方法、税金対策などについて詳しく解説してきたので、不動産を相続する人はぜひ参考にしてください。
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