相続した不動産を売却するには? 売却する流れや注意点、税金などを徹底解説

不動産を相続したあと、売却を検討しているケースは多いかもしれません。しかし、実際に相続後に売却しようとするとき、どのような手順で行えばよいのか、税金や費用は何がかかるのかなど、分からないことが多く戸惑ってしまう人も多いでしょう。そこで今回は、相続した不動産の売却について、ポイントを押さえながら徹底解説していきます。

 

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する際の流れについて、以下の8つのステップに分けて全体を把握していきましょう。

  1. 遺言書の確認
  2. 相続財産・相続人の確認
  3. 遺産分割協議
  4. 相続登記
  5. 相続税の申告・納付
  6. 売却活動
  7. 売買契約の締結
  8. 確定申告

 

1.遺言書の確認

相続が発生したら最初に行うべきことは、遺言書の有無の確認です。被相続人による遺言書があるかないかによって、その後の対応の仕方が大きく変わってきます。遺言書があった場合はその内容に従って相続手続きを進めていくことになり、遺言書がなかった場合は法定相続人により遺産の分割方法を協議することになるでしょう。初めに遺言書の確認をしておかなければ、遺産分割協議後になってから遺言書が発見され、大きなトラブルへと発展してしまう可能性もあります。そのため、相続発生時には必ず遺言書の確認を初めに行っておきましょう。

 

2.相続財産・相続人の確認

遺言書の有無を確認後、次は相続財産と相続人の確認を行いましょう。相続財産については、相続人が元々認識しているもののほかにも、預貯金や借金などの財産が残されていたというケースが実際に多くあります。そのため、すべての相続財産をきちんと調査することがとても重要です。

また、相続人が誰になるかというのも、正しく確認しておかなければなりません。相続人の確認は、被相続人の戸籍謄本によって調べましょう。相続人を正しく確認しておかなければ、相続できると思っていた人が実は相続人とはならなかったり、逆に自らが相続人だと認識していなかった人が実は相続人であったりする事態が起こりかねないので、注意が必要です。

 

3.遺産分割協議

すべての相続財産を確認し、相続人も確定したら、遺産分割協議を行います。遺産分割協議は、相続人全員によって行わなければなりません。そのため、遠方に住んでいる相続人がいたり、長年関係性が疎遠になっている相続人がいたりした場合でも、必ず全員が集まって協議を行う必要があるということを理解しておきましょう。

遺産分割協議では、複数いる相続人のうち、誰がどの財産をどのような割合で相続するのか、話し合いによって決めていきます。詳しい分割方法が決定したら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員で署名捺印を行いましょう。なお、捺印は必ず実印にて行い、全員分の印鑑証明書を用意して揃えることも必要です。

 

4.相続登記

遺産分割協議が完了し、遺産分割協議書の準備も整ったら、法務局へ相続登記の申請を行いましょう。相続登記は、相続する不動産の登記名義を、被相続人から相続人へと変更するために必要な手続きです。相続登記の申請では、遺産分割協議書のほかにも、用意しなければならない必要書類が非常に多くあります。そのため、不足がないように慎重に用意することがとても大切です。

書類の取得にはそれぞれ費用がかかるうえ、用意するのに手間や時間がかかる可能性も高いので、余裕を持って準備を進めていくようにしましょう。

 

5.相続税の申告・納付

相続登記が済んだら、必要に応じて相続税の申告及び納付を行います。不動産を相続した場合、相続税が課税される可能性がありますが、控除などの適用によりまったく課税されないケースも少なくありません。そのため、相続税の課税対象であるかどうかをまずは確認しておきましょう。相続税が課税される場合は、10ヶ月以内に申告と納付を済ませなければなりません。期限を過ぎてしまうと、延滞税の徴収などの罰則を受けることになる可能性があるので、注意が必要です。

相続税の申告及び納付が終われば、相続手続きについてはこれにて完了ということになります。

 

6.売却活動

一連の相続手続きが完了したら、相続した不動産の売却活動を開始しましょう。不動産の売却は、不動産会社に依頼するのが一般的です。そのため、まずは売却を依頼する不動産会社を選んで、媒介契約を締結しましょう。なお、不動産の売却を行っている不動産会社は非常に数が多いため、最初から1社に決めてしまうのではなく、複数の不動産会社を比較検討しながら決めていくことが重要です。

依頼する不動産会社が決定したら、不動産会社と共に売却の宣伝活動などを進めていきます。購入検討者から内見の希望があれば内見してもらい、必要に応じて売却価格の見直しなども行っていきましょう。

 

7.売買契約の締結

売却活動の結果、買い手が見つかったら、買主との間で売買契約を締結します。買主との売買契約を締結する際には、不動産会社が間に入って手続きを進めてくれるケースが一般的です。売買契約の流れとしては、まず買主との顔合わせを行い、売却不動産に関する説明を経て、契約書を取り交わします。その後、買主からの手付金を受け取ったうえで、残金決済及び不動産の引き渡し日を迎えるというのが一般的な流れです。

非常に大きな金額が動く取引となることが考えられるので、売買契約について疑問点などがあった場合は、その都度担当者に質問して疑問を解消するようにしましょう。

 

8.確定申告

相続した不動産の売却がすべて完了し、結果として利益が生じた場合には、譲渡所得税の確定申告をしなければなりません。確定申告を行うのは、相続した不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日となります。そのため、売却するタイミングによっては、売却時から確定申告の時期までの期間が長く空くケースも少なくないので、忘れないように注意しましょう。

なお、不動産売却時の譲渡所得税は、控除や特例の適用によって非課税となる場合もあります。しかし、その場合でも確定申告は必要となるので、正しく理解しておきましょう。

 

相続した不動産の売却にかかる税金・費用

ここでは、相続した不動産を売却する際にかかる税金や費用について、詳しく解説していきます。実際にかかる税金や費用の種類は多数あるので、事前に把握しておくと売却がスムーズです。

 

不動産売却にかかる税金

まずは、不動産売却にかかる税金から見ていきましょう。相続した不動産を売却する際にかかる税金は、主に次の3つです。

  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

譲渡所得税は、不動産を売却したことによって利益が生じた場合に課税される税金です。譲渡所得税の税額は、売却時における不動産の所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年以下であれば39.63%、5年を超えている場合は20.315%の税率が適用されます。ただし、条件を満たしていれば被相続人が所有していた期間も合算することが可能になるので、どちらの税率が適用されるかを正しく確認しておきましょう。

また、不動産を相続した際、登記の名義を変更する際には、登録免許税がかかります。登記の名義変更は、たとえ相続したあとすぐに売却する場合であっても、必ず行わなければなりません。登録免許税の税額は、対象の不動産の固定資産税評価額に0.4%の税率をかけて算出されます。相続する不動産の固定資産税評価額が高ければ高いほど、登録免許税の税額も上がるようになっているということを理解しておきましょう。

さらにもう1つ、不動産を売却し売買契約を締結するときには、印紙税という税金も課税されます。印紙税は、買主との間で取り交わす売買契約書に対してかかる税金です。印紙税の税額は、売買契約書に記載された契約金額に応じて決められます。具体的な金額については、国税庁のHPにてが掲載されているので、確認しておくとよいでしょう。

 

不動産売却にかかる費用

次に、不動産売却にかかる費用についても見ていきましょう。相続した不動産を売却する際にかかる費用は、次の通りです。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 相続手続きにおける司法書士報酬
  • 測量費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 解体費用

ただし、必ずしも上記の費用がすべてかかるわけではないので、1つずつ確認していきましょう。まず、売却を不動産会社に依頼した場合は、仲介手数料が発生します。金額は、売却価格×3%+6万円が上限とされています。

また、不動産の相続手続きを司法書士に依頼した場合には、司法書士報酬も必要です。司法書士報酬の金額は、10万円前後を目安として把握しておくとよいでしょう。

さらに、不動産を売却する際には、土地の測量を売主負担で行うケースが一般的であり、測量費用がかかります。測量を行い、隣地との境界や土地の正確な面積を確認しておくことは、売却において非常に重要なことです。測量費用の金額は、50~80万円程度が目安といえるでしょう。

売却する不動産が家屋であり、売却前にハウスクリーニングを行う場合には、ハウスクリーニング費用もかかります。これは、必ず行わなければならないものではありませんが、早く売るためには行うケースも多いでしょう。だいたい3~10万円程度が費用相場となっています。

売却前に建物を解体して更地にする場合においては、建物の解体費用がかかります。この場合、100万円単位での費用がかかってくるのが一般的なので、事前に把握しておくことが必要です。

建物解体に活用できる補助金について詳しく

 

相続税の節税対策

不動産を相続した際にかかる相続税について、税負担を軽くするための節税対策も把握しておいたほうがよいでしょう。ここでは、