空き家を売却したら税金がかかる? 控除や特例、空き家の活用法まで解説

「相続した空き家を売却したら税金がかかるの?」「空き家を売却で特別控除になるには条件がある?」と、お悩みの方もいるでしょう。今回は空き家の売却にかかる税金の詳細や特別控除について説明します。また、売却を断念した際の対策も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

空き家売却にかかる税金

空き家を売却したときには、以下のような税金がかかります。

  • 譲渡所得税(所得税・住民税)
  • 印紙税
  • 登録免許税

 

譲渡所得税(所得税・住民税)

譲渡所得税は、空き家を売却して得た利益に対してかかる税金です。所得税と住民税を払う必要があります。空き家を売却すると、収入が入ります。収入から家の売却にかかった費用を差し引いた金額が利益(譲渡所得額)です。

計算方法は以下の通りです。

  • 【譲渡所得額】譲渡価格−(所得費+譲渡費用)=譲渡所得額
  • 【譲渡所得税の計算】譲渡所得額×税金=税金

譲渡価格:売却価格

所得費:売却した不動産の購入にかかった諸費用(物件購入費用・仲介手数料・印紙税などが含まれる)

譲渡費用:不動産の売却にかかった費用(仲介手数料・立退料・印紙税などが含まれる)

税率:不動産を所有していた期間によって異なる(5年以上だと15%・5年未満だと30%・親から相続した家をすぐに売却する場合は、親が所有していた年数が適応される)

所得税は確定申告時に納付し、税務署・金融機関窓口・現金納付・口座引き落とし・クレジットカード払い・コンビニエンスストア支払いの方法で支払えます。

 

印紙税

不動産を売却した時に「不動産売却契約書」に収入印紙を添付することが義務付けられています。印紙の購入にかかったお金が、印紙税です。印紙税は次のように、租税特別措置法によって定められています。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2000円1000円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5000円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

参考:国税庁

 

登録免許税

登録免許税とは、ローンの返済を済ませ抵当権を抹消するための手続きに必要な税金です。売却予定の空き家にローンが残っている場合、家を売ったと同時にローンの完済・抵当権抹消手続きが必要となります。登録免許税は1不動産に1000円(建物と土地の両方に抵当権がついているなら不動産が2つとなる)で、法務局での手続きの際に支払います。

 

空き家売却時の「3000万円特別控除」

空き家売却時に「3000万円特別控除」が適用になることがあります。特別控除の対象になった場合、支払う税金が少なくてすむ可能性があります。

 

3000万円特別控除とは

3000万円特別控除とは、国税庁によって定められている規定で「空き家の譲渡収入費用(利益)から3000万円が控除される」という仕組みです。

【譲渡所得額の計算】譲渡価格−(所得費+譲渡費用)−3000万円=譲渡所得額

上記の譲渡所得額の計算式からさらに、3000万円差し引きます。差し引いた金額が0円になれば、税金はかかりません。相続した空き家にも適用されるため、家の売却を考えている場合には適用条件をあらかじめ調べておきましょう。

 

3000万円特別控除の適用条件

3000万円特別控除を受けるためには、国税庁が定めた次の条件を満たしている必要があります。

  • 空き家が昭和56年5月31日以前に建てられている
  • 区分所有建物登記がされている建物ではない
  • 相続をする直前まで被相続人が1人で住んでいた(被相続人が老人ホームに入居していた場合も含まれる)
  • 相続時から売却時まで事業・貸付・居住などの用途に利用されていない
  • 相続で土地・家屋を取得する
  • 譲渡対価の合計額が1億円以下である
  • 耐震基準に適合した家であること(耐震基準を満たしていない場合は家を取り壊しているもしくは耐震リフォームが完了している)
  • 2023年12月31までに売却すること
  • 相続した日(亡くなった日)から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 親子・夫婦など特別な関係者以外へ売却すること

参考:国税庁

相続する兄弟が数人いる場合、1人ひとりが最大3000万円までの控除を受けられます。

 

3000万円特別控除の必要書類

3000万円控除を受けるのに必要な書類は、下記の通りです。

  • 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
  • 被相続人住居用家屋の登録事項証明書等(空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと・区分所得でないことなどを確認するため)
  • 被相続人住居用家屋売却契約書のコピー等(譲渡価格が1億円以下であることを確認するため)
  • 被相続人住居用家屋等の確認書(様式1-1・1-2)
  • 被相続人住居家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書(耐震基準を満たしているか確認するため)

参考:国土交通省

相続空き家の3000万円特別控除特例について詳しく見る

 

所有期間10年超えなら「軽減税率特例」

空き家の所有が10年以上を超えている場合「軽減率特例」が適用になります。税率は、下記の通りです。

譲渡所得6000万円以下の税率:14.21%
譲渡所得6000万円以上の税率:20.315%

参考:国税庁

3000万円特別控除と併用すると、支払う税金の額が大幅に下がります。法律で認められている特例なので、有効活用しましょう。

 

売却以外も! 相続した空き家の活用方法

空き家の活用方法は売却だけではなく、以下のような活用方法もあります。空き家を売却すると、労力と税金がかかります。「売却せずに空き家を有効活用したい」と希望する場合は、ぜひ自分に合った方法を探しましょう。

  • 不動産経営する
  • リフォームして民泊やシェアハウスを始める
  • 商業用施設用に改造する

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