借地権付き建物も生まれ変わる! 1人時間を充実させるシェアハウス「KURAカフェ 中野新橋」誕生!

このサイトをご覧になっている方の中にも、借地権付き建物の活用でお困りの方も多いのではないでしょうか?

所有権の物件とは違って、月々の地代や契約満了時の更新料が負担となる借地権。1つの不動産に土地の権利と建物の権利が混在しているので、売却する際には土地所有者の承諾や名義変更手数料、建て替え承諾料などの高額な手数料がかかり、相続や放棄にも慎重な対応が求められます。

「建物を壊して土地を返す」「相続を放棄する」だけではなく、「貸す」という選択肢もあることを今回の記事で知っていただけたらと思います!

 

依頼の流れ・現地調

今回の物件は、オーナー様が賃貸物件として貸し出していた築58年の一軒家。
建物は綺麗に保たれているものの昔ながらの間取りや造りに入居者が長居せず、また新しい入居者が入る毎に修繕やリフォームを繰り返していることでコストパフォーマンスが悪い、というご相談を受けたことが始まりでした。
そして冒頭でも触れましたが、今回の物件は土地の所有者と建物の所有者が違う「借地権付き建物」でしたので、民泊ないしシェアハウスとしての再利用が可能か、どの程度のリノベーションが可能かといったところを契約書などで確認する必要がありました。
世の中の流れとしては、この「借地権」は減ってきていますが、相続された物件や長年の空き家など、古民家ではまだまだ多く残っており、弊社で扱う物件も借地権付き建物が多くを占めていますので、それだけ活用に悩んでいる方も多くいらっしゃるのだと感じています。
どのような契約になっているか、どのような活用可能性があるのか、まずは一度ご相談をいただければと思います。

 

状態確認

建物の状態としては、築年数ゆえのゆがみや柱の腐敗はありましたが、賃貸物件として貸し出していたこともあり、築58年でもきれいで、リフォーム箇所は少なく済むだろうと推測ができました。
「古民家」に明確な定義はありませんが、国の制定する文化財登録制度の元では築年数が50年以上のものが対象となっています。

そして、建物を壊さず活用することを視野に入れている方は、建物への愛着を強く持たれていることが多い印象を受けますが、今回のオーナー様も賃貸箇所とは別に個人スペースを残しており、その内部のきれいに陳列・ディスプレイされた本やコレクションの様子で、いかにこの家を大事にされているかが伝わってきました。
今回のリノベーションではそのスペースも合わせてお預けいただいたので、後の利用者だけでなくオーナー様にも喜んでもらえるプランニングをしよう、とより一層気合が入りました。

 

プランニング

古民家再生の観点からは、残せるものは残したい。
今回は天井や柱など古民家らしさが色濃く残る部分を多くを残せそうでしたので、必然的に「和」のテイストが強くなる=そのまま「古民家」を基本の柱にすることを決定しました。
また近年、川越、栃木、蔵前など「蔵の街」が注目を集めている流れもあり、蔵をリノベーションした「蔵カフェ」の要素も入れ、オリジナリティを出せないかと考えました。

 

用途はシェアハウスに

シェアハウスとしての使途の決定は、駅からの距離、そして「和氣会々 都立家政」の記事でも書いた用途地域によるものです。
民泊は利用者の大半が旅行者で、大きな荷物を抱えていたり観光の拠点とされる場合がほとんどなので、駅からのアクセスが重要になります。
弊社では大体5分前後を目安に、それ以上はシェアハウスを主として考えています。

 

工事過程

今回は工事が始まる前に、玄関~ダイニングの壁の漆喰塗り、柱の塗装のDIY会を行いました。

 

DIY会

古民家、リノベーションを身近に感じてもらうため、オーナー様や建物近隣の方、DIYが好きな方などに呼びかけ定期的にこのようなイベントを開催しており、今回も多くの方にご参加いただきました!
今後もSNS等で告知をしていきますので、ご興味のある方は是非チェックして参加してみてくださいね!

インスタorX(旧Twitter)にてココミンカで検索!

 

工事開始

壁と柱が整い、いよいよ工事開始です。
古民家は、仕切りがふすま1枚という造りが多く、間取りを変えたりリノベーションがしやすい利点があります。

ふすまを取り払うだけでも、かなりの解放感と間取りの可能性を感じさせてくれます。

 

間取り

法令上シェアハウスでは1部屋7㎡(約4.2畳)以上が必要となるので、その広さを確保するために間取りを考え、今回は5Kから6LDKへ変更しました。
間取りが入り組んでいるので工事が大変に思われるかもしれませんが、元の状態が良いこともありそこまで大変な箇所はありませんでした。

 

浴室

強いて大変だったところを挙げるとすれば、浴室でしょうか。
昭和中頃に普及したバランス窯の交換に加え、取り壊すと大工事になってしまう壁のタイルは上から壁を貼り、リフォームを施しました。

 

キッチン