戦後から続く長屋が、海外カフェ調の民泊施設に。「和氣会々 都立家政 」

戦後間もない頃から立つ、今では珍しい長屋の建物。都立家政で長年営まれてきたブティックが、民泊施設に生まれ変わりました!
これまでは主にシェアハウスの事例を紹介してきましたが、今回は初めて、民泊物件を取り上げます。
所有物件の築年数や広さやに不安がある方も、ぜひ参考にしてみてください!

 

依頼の流れ・現地調査

元はバングラディシュと日本の交流を目的として、アパレル事業やイベント、募金活動を行っていたブティック。
弊社は土地のみをお貸している状態で、契約更新の際に事業継続の相談を受けたことをきっかけに、見積もりをお出しし、建物も買い取らせていただくこととなりました。
一般的には依頼を受け、現地調査やお話を聞きに伺い、1週間ほどで改めて結果や見積もりをお伝えする流れとなっています。
古民家再生ですので、できる限り建物を残すかたちでご提案をさせていただきますが、基礎が弱くなっていたり、柱が曲がっていたり、再生が難しい建物の場合は、更地にすることを視野に入れた提案もさせていただいております。

......さて、今回の物件。詳細な築年数は不明ですが、おそらく80年程度と想定しています。

隣と壁を共有し連なっている長屋の造りをはじめ、築年数ゆえのゆがみや傾き等もあり古い印象は受けましたが、日々様々な物件を見せていただいている中では古さは平均的で、全体的には物も少なくきれいな状態だと感じました。

とはいえ、随所に築年数ゆえの影響は出ています。

 

雨漏り

今回の一番の懸案事項は、2階部分の雨漏りでした。
雨漏りは必ずしも屋根だけの問題ではなく、古くなった塗装が剥がれたり、ひび割れしたところからも雨水が伝ってくるので、出所を突き止めるのが難しいのです。
また、雨漏りをしていた下の床は腐って凹んでいました。

 

木製サッシ

鍵が閉まらなくなってしまったり、すきま風が入ってくるようになったり、建物のゆがみの影響を受けやすい木製サッシ。
歴史や趣を感じられる古民家ならではの良さであり、可能な限り残したいと考えていますが、今回は2階部分だけアルミサッシに交換することとなりました。
弊社の古民家再生では、可能な限り古材を活かします。古材の目利きは難しく、経験を積んだ職人でも根を詰める作業ですが、長い年月をかけて出てくる味や趣、そしてオーナー様が大切に使ってきた証や歴史のバトンをつなぎたいという思いから、残せるものは残していきたい。

今回、1階部分は残すことができたので、そちらについては後ほどまた触れていきます!

 

壁の変色

所有、または相続した物件のその先の転用を考えるけれど 「古いから売れないんじゃないか…」「そんなにきれいじゃないんだけど…」と不安を抱えているオーナー様は多くいらっしゃいます。
壁の変色も古さを感じさせるポイントですが、弊社で手掛けさせていただいた物件のほとんどでこうした変色は見られます。木製サッシも同様です。オーナー様が不安に思われている点は、意外と私たちにとっては当たり前、気にしない部分だったりもするので、まずは相談をしてみてくださいね。

そして、この建物の特色として忘れてはならないのは、長屋という造りです。
長屋は隣家と屋根が一体になっており、仮に更地にする、もしくは建て替えようにも隣の建物と屋根がくっついているので、どちらか一方の都合で着工することができません。そのため、その時期の見極めや交渉など、専門業者でないと対応が難しい建物でもあります。
雨漏りが2ケ所あったものの、幸い今回の長屋は取り壊すことなく使える状態でしたので、古民家”再生”を一番に考える弊社にとっては一安心でした。

 

プランニング

弊社の古民家再生では、現在シェアハウスと民泊利用でのリノベーションが考えられますが、今回は建物の形状や広さ、またリノベーションを施しても築年数ゆえのゆがみや傾きが残ってしまうこともあり、住宅よりは宿泊等の短期的な利用が望ましいということで、民泊としての利用を検討しました。
利用目的の決定は、このように建物の大きさや形状、状態から判断する場合もありますが、「用途地域」というルールに則っても判断しています。「用途地域」とは、建築可能な建物の種類や用途がエリアによって制限されるというルールで、どの地域でもシェアハウスや民泊を営めるわけではないのです。
今回の物件は無事に民泊業が営める立地であり、更には駅から1分というアクセス、そして民泊では懸念される騒音問題が、近隣が飲食店なのでクリアできる点も民泊の条件としては魅力でした。

 

工事過程

まずは、新たな間取りを検討し、床や壁を取り払います。

1F

1階は店舗だったため、床は外と同じ高さのワンフロア構造。間取りでは「土間」と書かれている所です。そして旧玄関のある2階につながるフロアが1段上がっている作りでしたが、その段差がかなりの大きさだったこともあり、全体の床を上げて移動しやすい高さに調節し、新たに玄関スペースも作りました。
また、透明のガラス張りだった入り口のドアは、プライベートな時間を人目を気にせず楽しめるよう、中から外。は見えるけれど外からは見えないフィルムを張りました。これは弊社としても初の取り組みでした。