【築60年・42㎡】制約の多い物件で見出すリノベーションの可能性！「和氣会々 曳舟」

築年数を重ねた住宅や小規模物件をお持ちのオーナー様にとって、その活用や運用にはさまざまな悩みがつきまといます。「空室がなかなか埋まらない」「老朽化した設備や間取りのままでは貸しにくい」「修繕や維持にかかるコストが重くのしかかる」――こうした課題は、多くの築古住宅で共通して見られる現実です。

特に木造住宅や旧耐震基準の物件では、耐久性や安全面の不安もあり、安心して賃貸や宿泊用として活用するハードルが高く感じられます。
しかし一方で、立地や構造、部屋の配置など物件ごとの強みを生かすことで、収益につながる活用の余地は十分にあります。

今回は、見た目や設備の改善だけでなく、生活動線や使い勝手、宿泊利用に適した機能性を整え、古い物件でも高い収益性を生む「資産」として生まれ変わった事例をご紹介します。

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依頼の流れ・現地調査

築60年の木造2階建てとはいえ、構造自体に致命的な問題が見られなかったのは、丁寧に建設され、住まわれてきた証です。とはいえ、全体的な古さは否めず、延床約42㎡とコンパクトな物件に細かく区切られた間取りが詰め込まれている点も懸念材料だと感じました。

部屋ごとの役割も現在の暮らし方とは合っておらず、実際の面積以上に窮屈さを感じさせます。貸す・売る・活用するいずれの選択をする場合であっても、間取りやレイアウトを根本から見直す必要があると感じた現地調査でした。

エリア特性・コンセプト

物件が建つ曳舟は東京都墨田区に位置し、下町らしい穏やかな空気が色濃く残る町です。駅周辺には商店街や昔ながらの個人商店が点在し、地域に根ざした暮らしが営まれています。

民泊の観点では、浅草や東京スカイツリー方面へのアクセスが良く、観光拠点としてのポテンシャルも高いエリア。町を歩けば大きなスカイツリーが見えるのは、観光客でなくとも気分が上がります。

また、東京の中心地からは少し外れるので、宿泊代が比較的抑えられるのもポイントです。

• コンパクト設計
• 都心からは少し外れた観光拠点
• リーズナブルに宿泊可能

これらのキーワードをもとに、「友人同士で気軽に泊まれる宿」をコンセプトとして進めていくことを決定。シンプルでコスパを大事にする若い世代の需要に応えるリノベーション計画がスタートしました。

ビフォー／アフター

コンパクト設計をコンセプトにした新しい間取りは、最大限に効率の良い空間の使い方を意識しました。1階にダイニングや水回りなどをまとめ、ゲストみんながすごしやすい空間を。2階はすべて寝室として、ゆったりとできるような設計です。

・玄関

日本・下町での滞在に少しでも彩りを加えられるよう工夫した玄関。

シンプルでコスパの良い宿とはいえ、ただ寝泊まりするだけの空間にはしたくない。限られた空間ですが、施設の「顔」となる玄関で、ここでの滞在を印象づける演出を意識しています。

・ダイニング

シンプルにまとめたダイニングは、木の質感を活かし、コンパクトながらも温かみのある空間に仕上げました。

最大人数のゲストが宿泊しても窮屈さを感じにくいレイアウトを意識し、買ってきた惣菜を並べたり、簡単な料理を作ったりと、気取らない使い方ができるのが魅力です。

空間のアクセントとして取り入れた和柄の障子インテリアも、柔らかな存在感を放ち、日本らしい雰囲気を演出しています。

・ベッドルーム

昔の住宅に多く見られる、廊下を設けず和室同士が隣り合う間取り。その特徴をあえて活かし、今回のリノベーションでは独立したベッドルームとして再構成をしました。

扉を開ければ空間が緩やかにつながり、一方で就寝時にはしっかりとプライベートを確保できるよう配慮し、用途に応じて使い分けが可能です。

昔の間取りが持つ合理性を現代の滞在スタイルに合わせて読み替えることで、友人同士やグループで心地よく過ごせる、柔軟性のある寝室空間が生まれました。

ココミンカの活動

築古住宅や小規模物件は、一見すると制約の多い物件ですが、構造や立地、エリア特性を読み解くことで新たな活用の可能性を見出すことは十分可能です。

私たちは、きれいに直すことだけを目的とせず、貸す・売る・活用するという複数の選択肢を視野に入れながら、将来的な運用まで含めた計画を立てています。

現地調査からコンセプト設計、間取りの再構築、用途に応じた機能整理までを一貫して行い、無理のない予算感で収益性と使いやすさの両立を目指します。

古い家を「負担」ではなく「資産」として次につなぐこと——それが、弊社のリノベーションの柱です。

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