築古住宅・旧耐震住宅でも、高い収益性を実現するリノベーション戦略「和氣会々 南長崎」

築年数を重ねた住宅や、旧仕様のマンションを所有されているオーナー様にとって、「建物の使いづらさ」「需要の低下」「将来的な資産価値の不安」は頭を悩ませる課題です。特に、築古・旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震性・設備・間取り・利便性など、現代の住居や宿泊用途に求められる条件とのズレが発生しやすく、活用先に迷われるケースが多くあります。

しかし、立地や建物形状、構造が優れている場合は、単なる“古い住居”として放置するのではなく、しっかりとしたリノベーションによって“収益を生む宿泊ユニット”や“シェア・住宅ユニット”として再生する可能性があります。古さをマイナスと捉えるのではなく、「構造を活かし、用途を見直す資産」に変える――それが、今後の不動産運用において重要な選択肢となります。

本事例では、旧仕様の住宅を「宿泊ニーズに応える物件」に生まれ変わらせたプロセスをご紹介します。

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依頼の流れ・現地調査

1階にLDKと水まわり、2階に個室を配置した、当時の一般的な戸建て住宅です。
建物の構造自体はしっかりしていましたが、動線のつくりや収納の配置、空間の使い方については、見直しの余地がある印象でした。

このような旧仕様の物件は、設備や安全基準の不安、間取りの流行の変化などから「貸しづらさ」が目立ちます。現在の賃貸市場や宿泊市場では、「利便性・安全性・快適性・デザイン性」が重視されるため、古いままの仕様では競争力を失いがち。

閉鎖的な間取りや採光、生活導線など、そのまま活用するには多くの改善点が見られる状態でした。

リノベーションが必要なポイント 。

• 水まわりの設備と配置の見直し
• 収納計画と空間の間取りの再構成
• 動線と開放感の改善

エリア特性・コンセプト

物件のある南長崎（東京都豊島区）は、池袋まで約5分と都心へのアクセスが良好でありながら、落ち着いた住環境が広がるエリアです。駅周辺には昔ながらの商店街や個人商店、スーパー、飲食店が点在し、日常生活の利便性が高いのが特徴。住宅街が中心のため静かで暮らしやすく、単身者からファミリーまで幅広い層に支持されています。

民泊の観点では、「都心近接×落ち着いた滞在環境」が強みのエリア。池袋をはじめ新宿・渋谷方面への移動もしやすいため、観光やビジネス利用の拠点として利便性があります。派手な観光資源は少ないものの、住宅街が中心で騒がしさが少なく、長期滞在やファミリー層、インバウンドの「ローカル体験」志向に好まれる立地です。

また、東京の中心地と比べると宿泊代の相場が抑えられるのもポイントです。

想定されるゲスト。

• 静かな環境/利便性を求めるファミリー・長期滞在者
• 都心アクセスを重視するビジネス層・観光客
• 宿泊代を安く抑えたい若者や大人数グループ

「静けさ × 都会アクセス × 手頃な価格帯」を求める需要層に対しては、旧耐震であっても、補強により安心・快適な空間を作り上げることで、収益性を高めることが可能です。

コストバランスに配慮しながらも、快適性とデザイン性を両立させ、長期滞在にも対応できる空間を目指しました。

ビフォー／アフター

リノベーションでは、動線のつくりや収納の配置、空間の使い方に着目。想定されるゲスト合わせた、長期滞在やファミリー層もすごしやすいスペースづくりを重視しました。

・キッチン

昔ながらのデザインで、築古を感じざるを得ないキッチン。ステンレスの傷や色あせも古さを際立たせています。

リノベーションでは、内装のトーンに合わせて統一感のあるデザインに刷新。ホテルではなく民泊を選ぶ層では、旅行とはいえ自炊をされる方も少なくありません。コンパクトながらも動線と収納を最適化することで、機能面も満足のキッチンへと生まれ変わっています。

・リビングダイニング

かつての居間は、畳敷きの昔ながらの和室・内装で、空間の広がりを感じにくい印象。日中でも暗い印象がありました。

リノベーションでは、リビングダイニングとして一体化。広々とした空間に大きめのダイニングテーブルを配置し、家族やゲストがみんなで集まれる環境を作りました。

畳の和室特有の閉塞感が解消され、採光や動線も改善されたことで、明るく開放的なリビングダイニングが、現代のニーズに合った心地よい空間として完成しました。

さらに、目の届くところにキッズスペースも設置し、大人も子供も安心して過ごせる空間になっています。

・ベッドルーム

2階に２部屋あった和室は、どちらもベッドルームに。

壁や建具も明るく統一し、シンプルでさわやかな寝室に生まれ変わりました。余分な装飾は排除し、ダブルベッドを置いてもゆとりがあり、開放的なデザインです。

和風のアートや装飾をアクセントとして取り入れることで、落ち着きと趣を感じられる空間に。採光も十分に確保されているため朝の光で気持ちよく目覚めることができ、どのようなゲストにも快適に過ごしてもらえる、機能性とデザイン性を兼ね備えた寝室に仕上がっています。

ココミンカの活動

古い住宅や旧仕様のマンションの一室、あるいは相続された空き家をお持ちで、「維持するだけでは意味がない」「活用したいがコストが高すぎる」とお悩みのオーナー様。

弊社のサービス 「フリーノベーション」 では、初期コストを抑えながら、構造補強・リノベーション・宿泊運営まで一貫してサポートいたします。

古い建物の再生は、単なる修繕ではありません。安全性と快適性を高めるだけでなく、“人が集まりたくなる空間”をつくることで、建物に新たな価値と収益力を生み出す。それが私たちの使命です。

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