激戦区でも埋もれない‼ 確かなコンセプト設計で活用しきれていなかった空き家が“選ばれる民泊施設”へ 。「晴レ屋 浅草」

ライフスタイルの変化で使わなくなった家や、 相続をきっかけに引き継いだ物件。
普段はほとんど使われていないにもかかわらず、固定資産税や都市計画税、管理費用は毎年変わらず発生し、「どうするべきか決めきれないまま時間だけが過ぎている」というケースは少なくありません。

売却を検討しても、解体や修繕の費用、売却までの管理負担が現実的なハードルとなり、結果として手を付けられずに空き家状態が続いてしまうことも多く見られます。築年数自体は極端に古くなくても、「今のままでは使いづらい」という理由で活用が止まってしまうのです。

しかし、こうした住宅も保有から活用へ発想を切り替えることで、状況は大きく変わります。リノベーションによって用途やターゲットを明確にし、運用方法まで含めて設計することで、維持費として消えていたコストを、収益を生む仕組みへと転換することが可能です。

本事例では、相続後に空き家となっていた住宅が、計画的な改修と運用設計によって安定した収益物件へと生まれ変わったプロセスをご紹介します。

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依頼の流れ・現地調査

本物件は、かつて一般住居として使用されていましたが、近年は長期間にわたり空き家の状態が続いていました。

築年数自体は比較的浅いものの、居住されない期間が続いたことで、水回り設備や配管の老朽化、床や壁の傷みなどが進行し、再び住居として活用するには難しい状況となっていました。人が住まなくなることで、建物の劣化が想像以上に早く進むことは、空き家に共通する課題といえます。

また、実際には使用していないにもかかわらず、各種税金や維持管理費といったコストは発生し続けており、オーナー様にとっては「使われていないのに負担だけがかかる資産」という認識に変わっていったようです。

一方で、物件は浅草近辺という観光・宿泊需要の高いエリアに位置しており、立地面での優位性は非常に明確でした。そこで、構造の状態を確認したうえで適切な補修を行い、用途を宿泊施設へと転換すれば、十分な活用の可能性があると判断。本プロジェクトでは、単なる売却を目的としたリノベーションではなく、将来的な収益を生み出す資産として再生する方針で検討を進めることとなりました。

エリア特性・コンセプト

浅草は国内外を問わず高い認知度と集客力を誇る観光地であり、年間を通じて安定した宿泊需要が見込める立地です。寺社や下町文化といった浅草ならではの魅力に加え、交通アクセスの良さも相まって、観光目的はもちろん、短期滞在や文化体験、グループ旅行など、幅広い宿泊ニーズに対応できる「宿泊拠点」としてのポテンシャルを備えています。

その一方で、宿泊施設の供給も多く、選択肢が豊富なエリアであるがゆえに、立地条件だけでは差別化が難しい競争環境にあることも事実です。

こうした特性を踏まえ、本プロジェクトでは単なる住宅の改修に留まらず、立地に依存しない価値づくりを重視。滞在そのものに満足してもらえる“選ばれる宿泊ユニット”として再構築することをコンセプトとしました。

間取りは2ベッドルーム＋2バスルームとし、複数名での滞在や連泊にも柔軟に対応できる構成に。機能性と快適性を重視し、動線や設備計画においても清潔感と使いやすさを徹底することで、ストレスのない滞在環境を整える設計を行いました。

内装デザインには、和モダンをベースとした落ち着いた色味や素材、柔らかな照明計画を採用。下町・浅草の空気感を取り入れながら、宿泊施設としての快適性と程よい非日常感をバランスよく融合させています。

立地特性とコンセプトの整理

• 観光需要が高く、年間を通じて安定した宿泊ニーズが見込める
• 差別化が求められる競争環境
• 滞在体験の質で選ばれる宿泊ユニットを目指す
• 2ベッドルーム＋2バスルームなど、大人数や連泊でもストレスのない滞在環境を実現

ビフォー／アフター

長期間使われていなかった影響で、壁の傷みや下地の劣化、水回り周辺の老朽化などが見られたため、現地調査をもとに状態を一つずつ確認。今回のリノベーションでは既存の構造や間取りを活かしながら、傷みの出ている箇所を中心に修繕を進め、全体のバランスを整えていきました。

・玄関

宿の第一印象を決める玄関は、和の趣を強く出した仕様に。
盆栽やウッドオブジェ、柔らかな間接照明など、旅の期待感を高める大切な空間としてデザインしています。

海外ゲストにとっては、日本らしさを直感的に体感できる最初の空間であり、国内ゲストにとっても街の雰囲気と調和しながら、宿としての落ち着きと品の良さを感じていただける設えとなっています。

・リビングダイニング

小上りになったリビングダイニングスペースは、ちゃぶ台と座椅子の組み合わせで「古き良き日本」のスタイルに。海外ゲストにとっては非日常の魅力、国内ゲストにとってはどこか懐かしさを感じる居場所となっています。

障子越しの光が空間全体を穏やかに包み込み、食事の場としてはもちろん、会話や団らん、旅の合間の休憩スペースとしても使いやすく、滞在中の中心となる場所。
ホテルステイにはない“暮らすように過ごせる心地よさ”を備えた、民泊ならではの魅力が詰まったリビングダイニングです。

・屋上

3階建てというだけでも珍しい本物件ですが、さらに屋上まで備えている点は大きな魅力です。今回のリノベーションでは、この屋上空間にも手を加え、滞在シーンを広げる特別な場所として整えました。

木格子で周囲を囲うことで、街中にありながら視線をやわらかく遮り、落ち着いて過ごせるプライベート感を確保。ソファやテーブルを配置し、昼は青空の下で開放的に、夜はやさしい照明に包まれながらゆったりとくつろげる、“もう一つの居場所”となっています。

ココミンカの活動

古くなった住宅、空き家、使われなくなった旧仕様物件――こうした建物を所有しながら、

• 維持費・税金が重く、収益が見込めない
• 修繕コストが高く、手を付けられない
• 取り壊すのはもったいないが、活用方法がわからない

という悩みを抱えるオーナー様は多くいらっしゃいます。

当社が提供する「フリーノベーション」は、そうした課題を抱える物件に対し、コスト負担ゼロで再生を行うサービスです。構造補強や法的手続き、リノベーション設計・施工から宿泊運営までをワンストップで担い、オーナー様には“手をかけずに収益を生む資産”という新たな選択肢を提供します。

取り壊す前に、リノベーションと用途転換によって建物の価値を未来へつなぐ。
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