築60年の風呂なしアパートがよみがえる！ 制約あり・部分改修でも資産価値向上再生事例「晴レ屋 新辰美荘」

築年数を重ねた住宅や古民家を、修繕して延命するのではなく、用途を転換し、空間価値を再編集することで新たな役割を与える──。

こうした建物再生の手法は、近年国内外で広がりを見せています。
これは、単に建物を壊して新しくするのではなく、歴史や佇まいを活かしながら新しい用途へと昇華させる「アダプティブ・リユース」という考え方に基づくものです。

このアプローチにより、

• 活用できず負担となっていた物件の収益化
• 空き家・老朽化リスクの解消
• 地域景観や文化的価値の維持・向上
• 宿泊・体験型ビジネスへの転換

といった、オーナー・建物・地域すべてにとって持続的なメリットが生まれます。

本事例もまた、こうした考え方をベースに、使われなくなっていた建物を「泊まる価値のある場所」へと再構築したプロジェクトです。

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依頼の流れ・現地調査

ご相談をいただいたのは、築60年をむかえるアパートの一部区画についてでした。
建物全体の改修ではなく2階部分のみの活用で、1階には引き続き居住者がいる状態で工事を行う、制約条件のあるプロジェクトです。

現地調査の結果、外観や主要構造部に致命的な劣化は見られず、建物としての基本性能や活用余地は十分に残っていることを確認しました。一方で、築年数や風呂なしアパートといった構造的な背景から、間取りや設備、水回りについては、現代の居住・宿泊基準に照らして改善不可欠な課題を多く抱えていることも明らかになりました。

こうした条件を踏まえ、今回は建物の特性を活かしながら、限られた改修範囲でも無理のない運用と将来の持続性を見据えた現実的な再生計画を策定しました。

エリア特性・コンセプト

本物件が位置する北池袋は、主要ターミナルである池袋エリアの高い利便性を享受しながらも、住宅街を中心とした落ち着いた環境が保たれている地域です。周辺には生活インフラや教育施設、公園などが点在し、過度な賑わいとは距離を保った穏やかな街並みが形成されています。

この「都心へのアクセス性」と「滞在時の静けさ」を両立できる点は、宿泊用途においても大きな強みといえます。観光目的の短期滞在はもちろん、ビジネス利用や連泊といった多様なニーズにも応えやすい、バランスの取れた立地条件を備えています。

また近年の宿泊市場では、「ただ泊まる場所」ではなく、「滞在する時間そのものに価値を感じられる空間」が選ばれる傾向が強まっています。とりわけ、日本的なデザインや、時間の積み重ねを感じさせる建物は、滞在体験の質を高める要素として評価されやすくなっています。

本プロジェクトでは、こうしたエリア特性と近年の宿泊ニーズを踏まえ、「泊まる前に選ばれ、滞在後にも記憶に残る宿」をコンセプトに設定。空間そのものが選択理由となる宿泊施設として再構築することを目標としました。

リノベーションの主なポイント

• 梁や柱など既存の素材を活かし、建物の歴史や佇まいを感じられる空間設計
• 設備や水回りを全面的に見直し、現代の宿泊基準に適した仕様へアップデート
• ファミリー層やグループ、長期滞在も想定した間取りの最適化
• 写真映えやSNSでの視認性を意識したスタイリング

こうした設計を通じて、明確な選ばれる理由を持つ宿泊施設へと再生しています。

ビフォー／アフター

まず、複数に分かれていた居住スペースをワンフロアとして再構成。既存の構造を活かしながら不要な間仕切りを取り除くことで、建物本来の広がりを引き出し、宿泊施設としてのベースとなる空間を整えました。

・リビングダイニング

大人数での滞在にも対応できる、ゆとりあるリビングダイニングは本物件の大きな魅力のひとつです。ワンフロアならではの開放感があり、複数名でも窮屈さを感じることなく、思い思いの時間を過ごすことができます。

ダイニングとして食事を楽しむだけでなく、ソファでくつろぎながら会話をしたり、旅の計画を立てたりと、滞在の中心となる空間。観光から戻ってもゲストたちが自然と集まり、長時間過ごしても快適な居心地の良さを備えています。

また、壁面には力強い虎のイラストを大胆に配置。

本物件の世界観を象徴する存在として、空間に合わせてデザイナーに描き下ろしていただいた一点ものです。
視覚的なインパクトはもちろん、宿の印象を強く残すアイコンとして機能し、ブランディングや予約サイトでのサムネイル訴求においても高い効果を発揮しています。

・ベッドルーム

既存の取り壊せない柱をアクセントとして活かした寝室は、床を少し高くした小上がり調の、和を感じられるデザインに。

柱の存在感が空間にリズムを生み、インテリアと調和させることで、シンプルながらも印象的な和風テイストを演出しています。伝統的な要素とモダンなベッド空間を融合させ、落ち着いた眠りとくつろぎの時間を提供してくれる寝室です。

・バスルーム

大人数での滞在でもスムーズに生活できるよう、２バスルームの構成に。朝の支度や入浴時もストレスなく利用できる設計です。

各バスルームには統一感を持たせ、シックなブルーのアクセントカラーと造作の木製洗面台を組み合わせることで、機能性だけでなく洗練されたデザイン性も兼ね備えています。

ココミンカの活動

「維持費だけがかかっている」「活用したいが、何から手を付けるべきかわからない」
古くなったご自宅や相続後に活用されないままの空き家、用途を失った建物をお持ちで、このようなお悩みを抱えるオーナー様は少なくありません。

ココミンカでは、建物を単体で捉えるのではなく、立地条件・建物の特性・必要な改修内容・その後の運営までを一体で考え、無理のないかたちで収益化につなげる再生プランをご提案しています。

正確な調査と適切な設計、そして運営まで見据えた計画を行うことで、「その物件にとって最も持続性のある活用方法は何か」を明確にし、将来にわたって価値を生み続ける“稼働する資産”へと転換していきます。

物件の扱いにお悩みの際は、ぜひ一度ご相談ください。
建物の可能性を整理し、現実的な活用プランを考えるところからサポートいたします。

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