空室続きだった築古アパートが、立地を武器に民泊施設へ再生。「ふうろう Furo」

設備が古くなり、思うように賃貸が決まらない——。
築年数が経過した物件を所有するオーナー様から、こうした声を多く耳にします。
間取りや立地に大きな問題があるわけではないものの、水回りや内装、設備仕様が現在の入居者ニーズと合わず、家賃を下げても空室が埋まらない。結果として、収益性が低下し、物件を「どう扱うべきか」判断がつかない状態に陥ってしまうケースも少なくありません。

しかし、賃貸として通用しなくなったからといって、その物件の価値が失われたわけではありません。
用途やターゲットを見直し、適切なリノベーションと運用設計を組み合わせることで、賃貸とは異なる形で再び選ばれる不動産へと転換することが可能です。

本記事では、設備の老朽化により賃貸運用が難しくなっていた物件を、どのように再生し、収益化へとつなげたのか。その具体的なプロセスと考え方をご紹介します。

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依頼の流れ・現地調査

本物件は長年アパートとして運用されてきましたが、水回りや内装の老朽化が進み、原状回復にかかるコストと、周辺相場を踏まえた家賃設定とのバランスが取れなくなっていました。その結果、今後どのように運用していくべきか判断がつかず、オーナー様も活用方法に悩まれている状態でした。

現地調査では、外観や室内設備に経年劣化は見られたものの、建物の構造自体は良好で、適切な改修を施せば十分に再生可能であることを確認。加えて、新宿至近という立地条件の良さから、周辺エリアの宿泊需要や人の流れを踏まえても、宿泊事業との親和性が非常に高い物件であると判断しました。

エリア特性・コンセプト

本物件の最大の強みは立地にあると言っても過言ではありません。
新宿区百人町に位置し、新宿駅へも徒歩でアクセス可能。観光・留学・ビジネスなど、国内外を問わず多様な利用者が集まる利便性の高いエリアです。

一方で、繁華街に近いがゆえに人や車の往来が多く、騒がしさを感じやすい環境でもあります。そこで本プロジェクトでは、こうした立地特性を踏まえ、「都心に近くても、しっかりと休める宿」をコンセプトに設定。外部環境の影響を抑えた空間設計を軸に、再生の方向性を明確にしました。

また、アパートという建物構造上、各客室はコンパクトな造りとなるため、民泊特有の“生活感”を前面に出すのではなく、ホテルを検討している層にも選ばれるよう、機能性と快適性を重視。
利便性と静けさを両立させることで、短期滞在から連泊まで、安心して利用できる民泊施設を目指しました。

特に意識したポイント。

• 外部の喧騒を感じにくい、落ち着いたレイアウト
• ホテル利用者にも選ばれる、清潔感と機能性を重視した内装
• 短期滞在から連泊まで対応できる、シンプルで無駄のない設備計画

ビフォー／アフター

今回のリノベーションでは、民泊施設としての快適性を高めるため、まずは大幅な間取りの見直しから始めました。不要な間仕切り壁を撤去し、空間を再構成することで、1階2部屋・2階2部屋のゆとりある構成へと刷新しています。

また、建物全体の下地や劣化状況を確認しながら、すべての居室に漆喰を塗布。調湿性や消臭性に優れた自然素材を用いることで、築年数を感じさせない清潔感と、宿泊施設として求められる快適な室内環境を整えます。

・リビングダイニング

視線の抜けや動線を意識することで、コンパクトな施設でありながらも広がりを感じられる空間に仕上げました。

キッチンは、調理家電や調理器具をひと通り備えることで、自炊にも十分対応できる設備構成に。
外食が中心になりがちな観光・都心滞在の中でも、時には腰を落ち着けて食事を楽しめるよう、滞在者が全員で食卓を囲めるリビングダイニングを実現しています。

・バスルーム

漆喰仕上げの壁が印象的な、シンプルかつスタイリッシュな空間です。

装飾を抑え、素材そのものの質感を生かすことで、空間全体に清潔感と落ち着きをもたらしています。
また、洗濯機などの必要な設備をしっかりと備えることで、観光やビジネスでの短期滞在はもちろん、連泊や長期滞在にも対応。デザイン性と実用性のバランスを兼ね備えたバスルームに仕上げました。

・ベッドルーム

全4室の客室は、青と赤をテーマカラーにした寝室をそれぞれ2室ずつ展開し、部屋ごとに異なる表情を楽しめる空間としました。

床材には琉球畳を採用し、一般的な畳よりもモダンな印象を持たせつつ、素足で過ごしたときの心地よさや、和素材ならではのやわらかな質感を感じられる仕上がりとしています。
また、インテリアには和紙や和柄の意匠を取り入れ、日本らしさを感じさせながらも、どこか新しさのある“和モダン”の雰囲気を演出。
都心に位置しながら、喧騒を忘れてゆっくりと心身を休められる寝室空間に仕上げました。

ココミンカの活動

所有する物件の老朽化が進んでいる、相続したもののこのままでは活用が難しい、リフォームしたいが費用面の不安が大きい　——そうした悩みを抱えるオーナー様は、決して少なくありません。

弊社サービス「フリーノベーション」は、オーナー様の初期費用負担ゼロでリノベーションを行い、当社負担で物件を再生。さらに、運用まで見据えた設計により、家賃収入・宿泊収益といった安定した収益化を目指せる仕組みです。

取り壊しを含め、物件の活用方法にお悩みのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。

私たちが考える古民家再生は、単に建物をきれいにすることではありません。
再び地域に受け入れられる関係性を築き、利用者が安心して過ごせる環境と空間を整えること——そこまでを含めて「古民家再生」だと考え、日々の業務に取り組んでいます。

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