「マンション一室じゃ無理…」は思い込み！？ 築古マンションをホテルライクな民泊に変えたリノベーション事例 「Yadori 神楽坂」

「古民家」「築古物件」と聞くと、戸建て住宅やアパートを思い浮かべる方が多いかもしれませんが、マンションも年月の経過とともに同様の課題を抱えていきます。旧耐震基準への不安、設備の老朽化、間取りや仕様の古さなどは、築年数を重ねたマンションにおいても避けて通れない問題です。
特に旧耐震マンションでは、こうした要素が重なり、賃貸でも売却でも思うように進まないケースが少なくありません。一棟丸ごと改修できない分「できることが限られている」と感じてしまうのも無理はない状況です。

しかし、マンションは一室からでも価値をつくり直すことができます。
築古マンションだからこそ、「取得価格の割安さ」「立地の利便性」「構造の安定性」といった強みを備えている場合もあります。管理規約を踏まえた上で、室内の耐震的な配慮や設備更新を行い、用途やターゲットを明確にすることで「住む」以外の活用方法も現実的な選択肢となります。

本事例では、旧耐震マンションの一室を「宿泊用ユニット」としてリノベーションし、安全性とホスピタリティを両立させた再生プロジェクトをご紹介します。
「マンション一室をどう活かせばよいのか」——そんな悩みを抱えるオーナー様にこそ、ぜひご覧いただきたい事例です。

物件の活用にお悩みのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください！
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依頼の流れ・現地調査

本物件は、1980年代以前の旧耐震基準下で建築された分譲マンションの一室で、長らく居住用として利用されてきました。しかし活用を検討する中で、室内や設備、共用部分における経年劣化や仕様の古さが目立ち、現状のままでは活用が難しいと判断され、ご相談をいただきました。

現地調査の結果も同様、水回り配管や設備の老朽化に加え、間取りが現代の生活や宿泊ニーズに適していない点など、複数の課題が重なっていることが明らかに。そのため、現状のままでは賃貸・売却いずれの活用においても厳しい状況にあると判断しました。

一方で、立地条件は非常に良好で、周辺環境やアクセス面を踏まえると、宿泊ユニットとして高いポテンシャルを備えている点は大きな強みでした。一棟全体に手を入れることができない「マンション一室」という条件の中で、どのように価値を再構築していくかが、本プロジェクトにおける大きなテーマとなりました。

エリア特性・コンセプト

物件が位置する神楽坂は、洗練された落ち着きある街並みと、独自の文化を併せ持つエリアです。かつて花街として栄えた歴史を背景に、石畳の路地や老舗料亭、和の趣を感じさせる建物が今も点在し、都心でありながら情緒ある景観が保たれています。

一方で近年は、感度の高いカフェやレストラン、ショップが増え、流行を発信する街としても注目を集めています。さらに、複数路線が利用できる交通利便性の高さもあり、都内主要エリアへのアクセスも良好。静けさと賑わい、伝統と新しさが共存する神楽坂は、宿泊者からの支持も得やすい立地といえます。

今回の改修では、こうした神楽坂の魅力の延長線上にある宿を目指し、単なる老朽部分の修繕にとどまらず、洗練された「ホテル仕様のリノベーション」へと方向性を定めました。快適さ・デザイン性・安全性をバランスよく備え、滞在そのものが価値となる空間づくりを意識しています。

具体的な設計方針は以下の通りです。

• 耐震補強：旧耐震物件であっても、安心して滞在できる安全性を確保
• 設備の全面更新：浴室・トイレ・キッチンなど、水回りを中心に最新仕様へ刷新
• 動線の最適化：宿泊・短期滞在に適したレイアウトとし、快適性を重視
• 空間デザイン：ホテルらしいクリーンでモダンな内装で “滞在としての価値”を向上

ビフォー／アフター

住宅から民泊施設への用途転換にあたり、まず着手したのは既存間取りの見直し。区切られていた居室や間仕切り壁を撤去し、空間を一度フラットな状態に戻します。

あわせて、必要な箇所には耐震補強を実施。間取り変更と耐震対策を同時に進めることで、安全性を確保しながら、宿泊施設としての機能性と快適性を高める基盤づくりを行いました。

・ダイニングキッチン

大きなダイニングテーブルと、ソファが印象的なダイニング。
複数人での滞在でも窮屈さを感じにくく、食事はもちろん、自然と人が集まる仕様です。

ホテル仕様を意識した施設でありながら、自分たちだけのスペースで食事や会話を楽しめる、生活の延長のような心地よさを備えたダイニングです。
清潔感と程よい生活感が共存することで、一般的なホテルでは味わえない、より高い満足感を感じていただける空間に仕上げています。

・ベッドルーム

淡いオレンジや黄色のビタミンカラーをアクセントクロスに取り入れた寝室は、扉を開けた瞬間にふっと気持ちが明るくなるような空間に。

主張しすぎない柔らかな色味で、かわいらしさがありながらも落ち着きがあり、幅広い世代の宿泊者に心地よく使っていただけます。
自然光やグリーンとも相性の良いカラーリングで、朝は爽やかに目覚め、夜は旅の疲れを静かに癒せる寝室です。

・バスルーム

宿泊施設の中でも、快適さや満足度を大きく左右するといっても過言ではないバスルームは、装飾を加えずシンプルなデザインに。白を基調に清潔感と落ち着きをもたらし、木の質感でやわらかさと温もりを演出しています。

また、見た目の美しさだけでなく、使いやすさや手入れのしやすさにも配慮し、宿泊施設として求められる快適性をしっかりと備えています

ココミンカの活動

古くなったマンションの一室や、使われていない中古住戸、相続したまま活用方法が定まっていない物件をお持ちのオーナー様。
弊社サービス「フリーノベーション」では、オーナー様の初期コスト負担を抑えながら、耐震補強・全面リノベーション・宿泊運営までを一貫してサポートいたします。

「住むための住居」としてではなく、「選ばれる民泊施設」「収益を生む不動産」として再生したい方に向けたサービスです。

築古マンションや旧耐震物件は、「古い＝価値がない」と捉えられがちですが、視点を変えれば、まだ十分な再生の余地を持つ資産でもあります。
適切な診断と改修、そして運用までを見据えた計画を行うことで、これまで眠っていた一室が、“次世代の宿泊物件”として新たな価値を生み出す可能性があります。

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